Eine anfallende Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einer finanzierten Immobilie beläuft sich unter Umständen auf über 10.000 €. Dieser Betrag gilt als der Entschädigungsbetrag, den ein Kreditnehmer seiner Bank für die vorzeitige Kündigung und Rückzahlung seines Immobilienkredits zusätzlich zu der noch offenen Restschuld zu begleichen verpflichtet ist. Ein In-Rechnung-Stellen entgangener Gewinne durch die Bank ist dem Darlehensnehmer gegenüber lediglich dann möglich, wenn dieser den Kreditvertrag während einer noch laufenden Zinsbindungsfrist kündigt. Eine Berechnung dieser Vorfälligkeitsentschädigung gestaltet sich aufgrund der zahlreichen Variablen, darunter schwankender Zinssatz, Höhe der Restschuld oder mögliche Sondertilgungsrechte, als schwierig. Im Folgenden also eine Hilfestellung bei der Berechnung und Überprüfung eventueller Forderungen Ihrer Bank sowie wichtige Finanztipps bspw. zur gänzlichen Umgehung oder steuerlichen Abrechnung einer Forderung.

  1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
  2. Gesetzliche Regelungen und Urteile zu:
  1. Wie man die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet
  1. Wie man eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen kann

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (abgekürzt: VFE) kommt einer von der Bank erhobenen „Entgeltforderung” im Falle einer vorzeitigen Zurückzahlung eines Kredites gleich.

Sie dient der Entgeltung einer bereits erbrachten, vertraglich vereinbarten Gegenleistung. Im Fall einer vorzeitigen Kündigung eines Immobiliendarlehens verpflichtet das den Kreditnehmer im Gegenzug für den bereits ausbezahlten Darlehensbetrag den gesamten vereinbarten Rückzahlungsbetrag zu erstatten. Dieser Betrag konstituiert sich aus der offenen Restschuld sowie den kalkulierten Gewinnen für die restliche Laufzeit einer vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist. Die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Kündigung des Immobilienkredits gilt insofern als Anspruch der Bank auf den Ersatz des gesamten Schadens, der ihr durch die vorzeitige Kreditkündigung entsteht. Es handelt sich dabei also nicht um eine Gebühr, die beispielsweise für eine erbrachte Dienstleistung aufgewendet wird.

Gesetze und Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung und der steuerlichen Absetzbarkeit

Immobilienkredite unterscheiden sich nicht lediglich in ihrer Höhe, sondern darüber hinaus auch rechtlich von gewöhnlichen Verbraucherkrediten. Ihr Kern gilt in der Regel als „grundpfandrechtlich“ gesichertes Darlehen. Dies impliziert die Übertragung der Rechte an der Immobile in Form einer Hypothek oder Grundschuld an das Kreditinstitut zum Zwecke der Sicherheit. Aufgrund der gesetzlich differierenden Regelungen verschiedener Darlehensarten ist diese Differenzierung von Relevanz.

Keine Deckelung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten:

Alle nach dem 11.06.2010 geschlossene Ratenkredite unterliegen keiner Kündigungsfrist. Dabei gilt die fällige Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten sogar als auf 1% der Restschuld gedeckelt sowie als auf 0,5% gedeckelt, sofern die restliche Laufzeit unter einem Jahr liegt. Ein mit einer Grundschuld abgesicherter Kredit – also ein Immobiliendarlehen – gilt die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich nicht als gedeckelt, sondern lediglich auf den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schadensersatz beschränkt (§ 502 Abs. 1 BGB).

Eingeschränktes Recht auf Kündigung des Immobilienkredits:

Es herrscht keine automatische Verpflichtung des Darlehensgebers zur Zustimmung zu einer vorzeitigen Rückzahlung der Darlehenssumme und somit einer Kündigung des Kreditvertrags. Die Möglichkeit einer trotz angebotener Vorfälligkeitsentschädigung verweigerten Zustimmung besteht insofern, als der Darlehensgeber dadurch eine wertvolle verlässliche Anlage verlöre. Nur im Falle vom Kreditgeber abgelehnter „berechtigter Anliegen“, also bspw. eines Immobilienverkaufs oder einer Erhöhung der Darlehenssumme (z.B. bei Notwendigkeit von mehr Baugeld), besteht ein Recht auf Kündigung des Immobilienkredits (§ 488 Abs. 3 BGB).

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung durch die Bank:

Seit 19.01.2016 gilt eine Neuregelung des Bundesgerichtshof (BGH) bezüglich § 497 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zugunsten notleidender Kredite. Im konkreten Fall handelte es sich um einen von der Bank aufgrund von Zahlungsverzug vorzeitig gekündigten mit Grundschuld versicherten Immobilienkredit. Auf die unter Vorbehalt der Überprüfung von Grund und Höhe getätigte Überweisung des VFE durch den Darlehnsnehmer folgte ein Ausfechten auf dem Rechtsweg bis hin zur Instanz des BGH. Mit dem Urteil XI ZR 103/15 erhielt der Darlehensnehmer recht. Dies verunmöglicht, dass bei einer Kündigung notleidender Kredite durch die Bank zusätzlich zu den Verzugszinsen auch noch eine Forderung auf eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Im Falle „herkömmlicher“ Verbraucherkredite besteht die Option, eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich abzusetzen (unter dem Posten „Werbungskosten“). Ausgenommen sind jedoch über eine Grundschuld abgesicherte Darlehen. Als singuläre Ausnahme gilt : Es handelt sich um eine vermietete Immobilie, die VFE fällt wegen einer Umschuldung an und die Mieter bleiben in der Immobilie wohnen (Bundesfinanzhof BFH, Az. IX R 42/13). Unter abweichenden Umständen besteht lediglich die Möglichkeit des Abzuges einer Vorfälligkeitsentschädigungen als Veräußerungskosten vom Gewinn des Hausverkaufs.

Weitere Steuertipps unter Hausverkauf Steuern.

Wie man die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Verschiedene Szenarien umfassen das gänzliche Ausbleiben einer Schadensersatzforderung aus Kulanz, einer regulären VFE-Forderung innerhalb des gesetzlichen Rahmens, in seltenen Fällen aber auch zu hohe Forderungen einer VFE. Aufgrund dessen gilt eine eigene Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zur antizipativen Einschätzung der Kosten des Hausverkaufs als unabdingbar. Ebenso unabdingbar ist die eingehende Überprüfung, gegebenenfalls auch durch einen Finanzberater (Fachanwalt, Verbraucherzentrale), der ultimativ von der Bank geforderten VFE.

Drei Punkten erschweren dabei die Kalkulation und Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einer Immobilie:

  • Die Kompliziertheit der Berechnung mit mehreren Variablen
  • Die nicht einheitliche Regelung der Berechnung: Verschiedene Methoden erbringen unterschiedliche Ergebnissen
  • Im Zuge der Berechnung der VFE gelten auch Banken nicht als vor Fehlern gefeit

→ Hier finden Sie alle notwendigen Informationen und Hilfestellungen, zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.

Wie man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen kann

Das Umgehen einer Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf unterliegt je nach Fall und Situation verschiedenen Faktoren. Fälle, in denen eine VFE beispielsweise nicht anfällt:

  • Weiterführung des Darlehensvertrages vom Käufer
  • Finanzierung einer neuen Immobilie bei derselben Bank
  • Unter Kulanz des Kreditgebers, z.B. im Falle einer Umschuldung bei demselben Kreditinstitut
  • Unvollständigkeit und/oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag: In diesen Fällen ist zugleich auch die darin formulierte Grundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung ungültig, auf die entsprechend kein Anspruch mehr besteht.

Sehen Sie sich noch an einem früheren Punkt oder befassen sich vorerst noch nicht mit Details einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung, sondern mit allgemeinen Grundfragen wie: „Kann ich mein Haus verlässlich bewerten lassen?“, „Wie  viel ist mein Haus wert?“, „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, „Soll ich meine Wohnung verkaufen oder mein Haus verkaufen?“, „Immobilie verkaufen Nürnberg“ „wie kann ich den Wert ermitteln Immobilie“?

Wenn Sie einen Makler Nürnberg, Immobilienmakler Nürnberg/Wohnung vermieten Nürnberg oder jemanden zur Immobilienbewertung bzw. für ein Gutachten darüber, was Ihre Immobilie wert ist, suchen, bietet PeKoNa Unterstützung. Um ein Haus vermieten Nürnberg oder eine Wohnung zu vermieten, ist es sinnvoll fachkundig das Haus bewerten zu lassen, den Immobilien Wert bzw. eine Wertermittlung der Wohnung zu erstellen. Egal, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder Ihre Immobilie vermieten wollen: ein Immobiliengutachten, Wertermittlung Haus/Wertermittlung Immobilie bzw. Wertermittlung Wohnung/ Haus bewerten lassen ergibt immer Sinn und bietet einen guten Anhaltspunkt. Auch „Wertgutachten“ genannt, ist die professionelle von besten Maklern durchgeführte Ermittlung, wie viel eine Immobilie wert ist, eine wichtige Stütze, wenn Sie eine belastbare Schätzung benötigen. PeKoNa kann Ihnen Unterstützung bieten, wenn Sie Ihre Wohnung bewerten oder Ihre Wohnung schätzen oder schätzen lassen wollen.