„Der Verkauf einer vermieteten Wohnung geht mit einem niedrigeren Verkaufspreis einher.“ Diesem langjährigen Grundsatz hinsichtlich des Immobilienverkaufs gilt heute keine uneingeschränkte Zustimmung mehr. Bedingt durch in vielen Regionen gering ausfallendes Angebot sowie der Präferenz sicherer Sach- und Immobilienwerte vieler Kapitalanleger gegenüber unsicheren Finanzmärkten vereinfacht es gegenwärtig, eine vermietete Wohnung zu verkaufen. Tipps zur Vorgehensweise finden sich hier:

  1.     Abhängigkeit des Verkaufspreises von der Käufergruppe
  2.     Rechte und Pflichten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
  3.     Übernahme der Nebenkostenjahresabrechnung
  4.     Steuern
  5.     Besonderheiten beim Kaufvertrag
  6.     Hilfe beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Zu welchen Preisen lässt sich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Gründe für den Verkauf einer vermieteten Immobilie sind zahlreich wie vielfältig und umfassen z.B. den Erwerb einer geräumigeren selbst genutzten Immobilie, den Umzug in eine andere Stadt, die Umschichtung des Vermögens, eine Scheidung oder ein Erbe. Der geringe zu erzielende Verkaufspreis einer in einem Mietverhältnis stehenden Wohnung vor der Finanzkrise 2008 und dem an Potenz zulegenden Immobilienmarkt in Deutschland ist simplen Marktmechanismen zuzurechnen:

  • Bei freien Immobilien gilt eine erhöhte Nachfrage. Die Nachfragenden konstituieren sich dabei nicht lediglich aus Kapitalanlegern, sondern auch aus den Wohnraum zur Eigennutzung trachtenden Interessenten. Steigende Nachfrage führt wiederum zu höheren Preisen.
  • Vermietete Wohnungen verkaufen sich insofern schwieriger, als an solcherlei Immobilien beinahe ausschließlich Nachfrage durch Kapitalanleger herrscht – diesem Klientel ist üblicherweise auch größere Verhandlungsexpertise zuzutrauen. Beide Faktoren führen zu niedrigeren Verkaufserlösen.

Diese Marktsituation hat jedoch mittlerweile weitgehende Änderung erfahren. Mit anhaltendem Hyperinteresse an der sicheren Wertanlage Immobilie geht auch eine Verschärfung der Konkurrenz auf Kapitalanlegerseite einher, was wiederum als Ursache für konstanten Preisanstieg gilt. Generell gilt dennoch:

Der Verkaufspreis ist stark von der Käufergruppe abhängig

Käufer mit Eigenbedarf sind zur Zahlung eines höheren Preises bereit:

  • Lage, Ausstattung, Aussicht oder Wohnraumgestaltung: Potentielle Käufer mit Absicht zur Eigennutzung einer Immobilie weisen  nachvollziehbarer weise tendenziell eine emotionale Verbindung zu einer Immobile auf. Kaufkosten werden aufgrund dessen inklusive individueller Vorteile und Vorzüge mit denen anderer Objekte verglichen, unabhängig eines eventuell bestehenden Mietverhältnisses. Solcherlei Käufer ziehen also über den Preis hinaus andere Faktoren in Erwägung was sich positiv auf ihre Bereitschaft hinsichtlich eines höheren Kaufpreises auswirkt.

Das Augenmerk von Kapitalanlegern hingegen gilt in erster Linie Renditen:

  • Der Aspekt eines Zugewinns persönlicher Lebensqualität durch erworbenen Wohnraum wirkt sich auf Investitionsabwägungen von Kapitalanleger nicht aus. Ziel ist der Vermögensaufbau durch  möglichst kalkulierbare Rendite. Die Bewertung von Wohnungen erfolgt entsprechend nach ihrer Renditemöglichkeit. Diese wiederum ergibt sich aus erzielbaren Mieteinnahmen in Verhältnis zum Kaufpreis. Drohende höhere Investitionskosten oder ein Darunterliegen der bisherigen Miete eines Objektes des ortsüblichen Vergleichswerts (Mietspiegel) wirken sich negativ auf die Kapitalanlageneignung einer Wohnung aus: Die Spanne innerhalb derer Mietanhebungen als rechtlich zulässig gelten umfasst lediglich 15-20% innerhalb dreier Jahre. Geringes Ausfallen potentieller Rendite zieht dementsprechend eine Senkung des Kaufpreis nach sich.

Tipp zum Verkaufspreis:  Eine zunächst erfolgende Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobile ermöglicht die Basis eines objektiven Preises. PeKoNa.de bietet dabei nicht nur eine kostenlose Immobilienbewertung. Auch gänzlich unverbindliche sowie passgenaue Angebote aus unserem Makler-Netzwerk können verglichen und das beste ausgewählt werden. Das spart nicht nur Zeit und Nerven beim Wohnungsverkauf. Schon der Vorteil des höher zu erzielenden Verkaufspreises, den erfahrene Makler gegenüber „ungeübten“ Verkäufern mit sich bringen, zahlt sich an dieser Stelle im Wortsinn aus.

Rechte und Pflichten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Mietvertrag: Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gelten dem Mieter zunächst keine Änderungen. Ein Verkauf führt nicht zur Aufhebung eines Mietvertrages. Juristen destillieren dies in die Phrase: „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer tritt lediglich als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Ihm besteht gemäß geltendem Mietrecht weder das Recht auf Forderung eines neuen Mietvertrages noch auf eine ungerechtfertigte Kündigung des bestehenden Mietvertrages. Änderungen eines bestehenden Mietvertrages muss in allen Fällen stets die Zustimmung des Mieters zugrunde liegen. Der Absicht zum Verkauf einer unvermieteten Immobilie entspricht womöglich ein dann in Frage kommender Mietaufhebungsvertrag.

Kündigungsschutz und Vorkaufsrecht: Gesetzlicher Kündigungsschutz bleibt auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erhalten. Bei sogleich ausgesprochener Eigenbedarfskündigung eines Käufers (bzw. neuen Vermieters) gelten folgende Fristen:

  •     3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer
  •     6 Monate bei 5-8 Jahren Mietdauer und
  •     9 Monate bei noch längeren Mietverhältnissen

Als Besonderheit gilt allerdings eine sog. „Umwandlung in eine Eigentumswohnung“. Die Aufteilung eines Wohnhauses (dessen Verkauf nur im Ganzen möglich ist) mit einem Teilungsplan in einzeln zu verkaufende Eigentumswohnungen bringt bisherigen Mieter nicht nur eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ein (in Ballungszentren sogar bis zu zehn Jahren), sondern stattet sie auch mit einem Vorkaufsrecht aus. Beim Verkauf einer umgewandelten vermieteten Wohnung besteht den derzeitigen Mietern demzufolge das Recht zum Kauf der Wohnung zu exakt denselben Konditionen, wie die mit einem potentiellen dritten Interessenten, vereinbarten (es gilt ein unterschriftsreifer Kaufvertrag). Dieses Vorkaufsrecht besteht gemäß §577 BGB allerdings nur im besagtem Fall der Umwandlung eines Wohnhauses in Eigentumswohnungen.

Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer inkl. Makler gilt generell das Recht auf Betreten einer vermieteten Wohnung zu Besichtigungszwecken, sofern eine Verkaufsabsicht besteht. Besichtigungstermine verlangen jedoch eine Absprache mit dem Mieter sowie eine mindestens 24-stündige Vorlaufsfrist, also rechtzeitige Ankündigung. Zudem gilt das Einhalten „angemessener Tageszeiten“ (10-13 oder 16-18 Uhr), Vermeidung von Sonn- und Feiertagen sowie eine einem Gerichtsurteil folgende Beschränkung der Besichtigungszeit auf einmal pro Woche mit maximal zwei Stunden. Aufgrund dieser einschränkenden Regelungen ist beim Verkaufen vermieteter Wohnungen bereits im Vorfeld eine höhere Beratungsleistung notwendig. Nur wirklichen Kaufinteressenten wird dementsprechend eine Immobilienbesichtigung zugestanden.

Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel

Bei Verkauf einer vermieteten Wohnung innerhalb des Abrechnungszeitraums steht für die Jahresabrechnung der am Ende des Abrechnungszeitraums im Grundbuch eingetragene Eigentümer in der Verantwortung (sowohl für mögliche Überzahlungen als auch Nachzahlungen). Da die Möglichkeit zur Erstellung von Zwischenabrechnungen nicht gegeben ist, bleibt für einen internen Kostenausgleich zwischen Verkäufer und Käufer die Option, Verbrauchszählerstände beim Eigentümerwechsel zu notieren und im Kaufvertrag zu fixieren.

Steuerfreier Immobilienverkauf nach der Spekulationsfrist

Der Gewinn eines Immobilienverkaufs ist per se nicht einkommenssteuerpflichtig. Spekulation mit kurzfristiger Wertsteigerung wird jedoch mit einer sogenannten Haltefrist von zehn Jahren unterbunden. Demzufolge fällt auf den Veräußerungsgewinn eines Verkaufs einer Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre eine Spekulationssteuer an. Eine über zehn Jahre währende Eigentümerschaft eines Objekts hingegen erübrigt extra Steuern beim Immobilienverkauf.

Kaufvertrag: Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Die Ausgangslage der Mietkonfiguration ist im Zuge eines Verkaufes auch beim Kaufvertrag von Relevanz. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

  •  Kaufverträgen müssen eine ausdrückliche Klarstellung über die Mietverhältnisse der zu verkaufenden Immobilie aufweisen.
  •  Auf Käufer und dementsprechend neuen Vermieter übergehende mietvertragliche Rechte und Pflichten bedürfen einer transparenten                   Aufführung.
  •  Zur Vorbeugung potentieller Konflikte mit einem Käufer dient das Festhalten vereinbarter Regelungen bezüglich der Betriebskosten (inkl.     Zählerstände), Übergabe und Rückzahlung der Kaution sowie möglicher offener Mietschulden im Kaufvertrag.

Aufgrund der häufig eintretenden finanziellen Wertsteigerung und des geringeren Aufwands beim Verkauf leerer Wohnungen gilt vielen Eigentümern vor dem Wohnungsverkauf eine Einigung mit den Mietern als Anliegen. Diesen wird bspw. ein Teil des Mehrerlöses in Form einer Abfindung und der Übernahme der Umzugskosten angeboten. Optional erfolgt die Beauftragung eines Immobilienmaklers zur möglichst zügig vonstatten gehenden Findung neuen geeigneten Wohnraums. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung empfiehlt es sich zur Gewährleistung eines ausgeglichenen Kräfteverhältnisses dem Verhandlungsgeschick eines Kapitalanlegers einen ebenfalls versierten Makler auf der Verkäuferseite gegenüberzustellen.

Fazit: Den Idealfall stellt eine Einigung mit Mietern und/oder die Beauftragung eines versierten Maklers dar.

Besonderheiten ergeben sich beim Verkauf einer Eigentumswohnung zudem bei Verkaufsunterlagen. Bspw. sollte eine Teilungserklärung bereit gehalten werden.

Hilfe beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

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Überlegungen zu Mietverhältnissen einer zu verkaufenden Immobilie erfolgen mitunter unter stressigen Umständen. Mitunter sind Sie auf der Suche nach konkreter und zuverlässiger Hilfestellung bei den Anfängen einer Verkaufsabsicht oder nur auf der Suche nach einer Immobilienbewertung. Konkrete Fragen zum Immobilienwert sind geläufig, so z.B.: „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, „Kann ich mein Haus verlässlich bewerten lassen?“, „Soll ich als alleiniger Besitzer überhaupt meine Wohnung verkaufen oder mein Haus verkaufen?“ oder „Wie  viel ist mein Haus wert?“.

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