Aufgrund des gegenwärtig historisch niedrigen Zinsniveaus[1] besteht mittels einer Umschuldung eines Haus- oder Immobilienkredits die Möglichkeit auf die Einsparung mehrerer Tausend Euro. Fernerhin ermöglicht dies die Sicherung eines niedrigen Zinssatzes für die nächsten zehn Jahre und bei Verschlechterung der finanziellen Situation wiederum das Anstreben niedrigerer Tilgungsraten durch eine Umfinanzierung des Kredits. Unter diesen Umständen kann eine Umschuldung Haus oder Wohnung retten.

Häufig herrscht jedoch unter Darlehensnehmer Respekt vor dem mit einer Umschuldung des Immobiliendarlehens einhergehenden vermeintlich großen Aufwand. Weshalb diese Befürchtung jedoch weitestgehend unbegründet ist, auf welchem Wege bei der Umfinanzierung am besten vorgegangen wird und worauf es zu achten gilt, wird hier behandelt.

[1] Stand 2017

1. Definition: Umschuldung Haus/Immobilie
2. Gesetzeslage: Kein Kündigungsrecht bei Umschuldungswunsch
3. Kosten der Umschuldung: Restschuld, Schadensersatz und Gebühren
4. Gründe: Sinnvolle Umstände einer Umschuldung eines Hausdarlehens
5. Risiken: Neubewertung des Hauses bei Umfinanzierung
6. Ablauf: Umschuldung eines Immobilienkredits

Definition: Umschuldung Haus, Wohnung, Immobilie

Eine Umschuldung eines Haus- oder Immobilienkredits basiert auf der Aufnahme eines neuen Darlehens, das wiederum der vollständigen Rückzahlung und de facto Ersetzung eines oder mehrerer bestehender Kredite dient, mit der Folge besserer Darlehenskonditionen für den Schuldner (Kreditnehmer). Zur Vorbeugung bzw. als Ausgleich für durch die vorzeitige Rückzahlung des Kreditbetrags entstehende finanzielle Nachteile für den Gläubiger (Kreditgeber), hat dieser generell die Option auf eine Schadensersatzforderung in Form einer sogenannten „Vorfälligkeitsentschädigung“. Der Schaden umfasst hierbei bereits einkalkulierte Gewinne der ursprünglichen Restlaufzeit.

→ Weitere Details zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Gesetzeslage: Kein Kündigungsrecht für die Umschuldung der Immobilienfinanzierung

Die Gesetzeslage für eine Kreditumschuldung differenziert in erster Linie in Abhängigkeit von Gründen und dem Zeitpunkt der Vertragskündigung.

• Kündigungsrecht: Bei vom Kreditnehmer (Schuldner) zu jedem Zeitpunkt kündigbaren Raten- und Verbraucherkrediten gilt für die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ein Maximum von 1% der Darlehenssumme (0,5% im Falle einer verbleibenden Vertragslaufzeit unter 12 Monaten).
• Kein Kündigungsrecht: Ein mit „Grundpfandrecht“, also einer eingetragenen Grundschuld oder Hypothek, wie bei einem Immobilienkredit, abgesichertes Darlehen verhindert dieses Kündigungsrecht jedoch. Unter diesen Umständen gilt die Ablehnung eines Kündigungswunsches durch die Bank als rechtens. Fernerhin gilt das 1%-Maximum der Höhe der VFE bei diesen Krediten nicht. Die Forderung kann die volle Höhe des eingetretenen Schadens umfassen.
• Ausnahmen: Eine Kündigung ist dennoch möglich, wenn (1.) eine höhere Kreditsumme benötigt wird oder (2.) wenn die Immobilie verkauft werden soll (§ 490 BGB). In diesen Fällen besitzt der Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht.Fazit: Das bloße Profitieren von günstigeren Zinsen des Schuldner, ist dem Gesetzgeber zufolge nicht als hinreichender Grund für eine Vertragskündigung zu werten. Ein Umschuldungswunsch bedarf in diesem Fall immer der Zustimmung des Kreditgebers.

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Kosten der Umschuldung Haus oder Wohnung (Vorfälligkeitsentschädigung)

Die Umfinanzierung eines Immobilienkredits umfasst entsprechend der Kreditkonditionen sowie der Kulanz der Bank differierende Kosten. Ein Entschädigungsanspruch der Bank (die sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“) gilt z.B. sollte die Kündigung des Kreditvertrags z.B. im Rahmen einer fest vereinbarten Laufzeit (der sog. „Zinsbindungsfrist“) erfolgen. Dies begründet sich in der zum Vorteil des Kreditnehmers von der Bank für die gesamte Vertragslaufzeit geleisteten Absicherung bzw. Refinanzierung der festgeschriebenen Sollzinsbindung. Eine vorzeitige Kreditvertragskündigung besteht die Möglichkeit des Entstehens eines „Zinsschadens“, sofern der gegenwärtige Zinssatz niedriger ausfällt, als der zum Vertragsabschlusszeitpunkt im Kreditvertrag festgeschriebene. Ein damaliger Abschluss der Refinanzierung durch die Bank zu schlechteren Konditionen als gegenwärtig vorherrschend, führt darüber hinaus möglicherweise zu einem „Refinanzierungsschaden“. Generell bestehen drei (potentielle) Kostenblöcke:

• Restschuld: Ausstehender Kreditbetrag in voller Höhe
• Schadensersatz (Vorfälligkeitsentschädigung): Für entgangene Gewinne der Bank und möglicherweise verschlechterten Zinsbedingungen
• Bearbeitungsgebühren: Für Berechnung des finanziellen Schadens der Bank

Finanztipp: Zur Kosten-Nutzen-Berechnung der Umschuldung eines Haus- bzw. Immobilienkredits werden lediglich ein Finanzierungsrechner, ein Vorfälligkeitsrechner und die Kreditdaten aus Ihrem vorzeitig abzulösenden Kreditvertrag benötigt. Mit diesen Daten funktioniert eine zügige Berechnung über die Höhe einer potentiellen Umfinanzierungs-Ersparnis.

In welchen Fällen lohnt sich die Umschuldung eines Immobilienkredits?

• Günstigere Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf des Darlehensvertrags (üblicherweise nach 10 Jahren Zinsbindungsfrist) und alternativem Angebot einer anderen Bank mit besseren Konditionen als jene der bisherigen Hausbank, ergibt ein Wechsel des Kreditinstituts für die Anschlussfinanzierung der Restschuld Sinn.
• Zinsersparnis: Das Profitieren vom gegenwärtig niedrigen Zinsniveau während der laufenden Vertragslaufzeit wird ermöglicht durch das Ablösen eines bisherigen Immobiliendarlehens mit höherer Sollzinsbindung.
• Zusammenlegung mehrerer Kredite: Hauskauf, Sanierung, weitere Konsumkredite, überzogenes Girokonto etc.: Unter Umständen entsteht zu einem Zeitpunkt eine Ansammlung verschiedener (auch kleinerer) Kredite. Eine Zusammenfassung aller Kredite im Rahmen einer Umschuldung bedeutet mitunter einen Zugewinn an Übersicht und eine Abstimmung der Tilgungsraten aufeinander.
• Umwandlung kurzfristiger Darlehen in langfristige Darlehen: Folge von kurzfristigen Krediten ist häufig eine höhere Zinsbelastung, was insbesondere für die Überziehungszinsen des Dispokredits gilt. Durch eine Umschuldung in längerfristige Darlehen können die Tilgungsraten gesenkt und darüber hinaus ein niedrigerer Sollzinssatz anstelle des variablen Gleitzinses festgeschrieben werden.
• Geringere Tilgungsraten: Zu einer Änderung der finanziellen Situation im Laufe der Jahre, bedingt z.B. durch gesundheitliche Gründe, einer Reduzierung des Arbeits- und Familieneinkommens, dem Ende einer Partnerschaft oder der häuslichen Pflege von Angehörigen, besteht stets die Möglichkeit. Eine Reduktion der Höhe der einzelnen Tilgungsraten dient dabei dem Schutz vor finanzieller Überbelastung. Finanztipp: Primär ist es sinnvoll zu ergründen, ob eine eventuell bestehende Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung oder Restschuldversicherung Hilfestellung leistet und damit unter Umständen die Umschuldung des Hauskredits erspart.
• Höhere Tilgungsraten: Im Falle einer Finanzkraftzunahme (z.B. neuer Job, neue Partnerschaft, neue Wohnprojektpartner, ins Berufsleben eingestiegene Kinder offerieren eigene Beteiligung etc.) besteht die Möglichkeit auf eine Erhöhung der Tilgungsrate, was wiederum eine zügigere Rückzahlung des Kredits bedeutet.
• Höherer Kreditbetrag: Aufgrund neuer hinzukommender Ausgaben über die ursprüngliche Immobilien- oder Baufinanzierung hinaus besteht die Notwendigkeit für einen insgesamt höheren Betrag: Das entsprechende neue Baugeld dient dabei beispielsweise weiteren Renovierungen, Erweiterungen oder Umbauten, wie z.B. den Ausbau des Dachbodens zu einer Einliegerwohnung. In diesen Fällen ist für einen höheren Darlehensbetrag stets auch ein neuer Kreditvertrag vonnöten – wobei dies dem Verfahren nach ebenfalls als eine Umschuldung gilt.

Die durchschnittliche Höhe der Kreditsumme für Immobilienkredite variiert unter den Bundesländern beträchtlich. Während die Durchschnittszahlen in Hamburg und Bayern weit über 300.000 € liegen, entspricht der Betrag des von Eigentümern zur Finanzierung aufgenommenen Leihvolumens in Sachsen-Anhalt lediglich ca. 179.000 €. Diese Unterschiede sind naturgemäß auf die stark abweichenden Immobilienpreise zwischen den Ländern zurückzuführen. Eine in bundesweiter Relation vergleichsweise hohe Kreditsumme unterliegt in Hamburg so deutlich schneller einer Ausreizung, wodurch die Notwendigkeit einer Erhöhung und einer damit einhergehenden Umschuldung auftritt.

Risiken durch die Neubewertung der Immobilie bei der Umschuldung

Die Umfinanzierung eines alten Immobilienkredits entspricht de facto der Ersetzung durch einen neuen, in der Regel eine neue Verkehrswertbewertung der Immobilie durch das neue Kreditinstitut nach sich zieht. Grund hierfür ist, dass Immobilienkredite grundsätzlich als „grundpfandrechtlich gesicherte“ Darlehen gelten: Als Sicherheit für das Darlehen beansprucht die Bank die Übertragung einer Hypothek oder Grundschuld auf die finanzierte Immobilie. Bei Eintritt einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners besteht so die Option der Begleichung der Restschuld der Darlehenssumme durch einen Immobilienverkauf.

Umschuldung Haus: Nachteil durch die Neubewertung

Die im Zuge einer Umschuldung potentiell auftretenden Faktoren, die eine niedrigere Verkehrswertbewertung der Immobilie veranlassen und dabei entsprechend einen Nachteil darstellen sind vielfältig. Beeinträchtigende Faktoren können das Ausstehen größerer Sanierungsarbeiten, Schäden an der Bausubstanz, eine nachteilige Lageentwicklung des Objektes (Neubau von Autobahnen, ICE- und Stromtrassen, Erweiterung von Flughäfen und industriellen Produktionsstätten etc.) oder das Fallen der lokalen Immobilienpreise (z.B. in strukturschwachen ländlichen Regionen) umfassen. Eine in Relation geringere Bewertung der Immobilie, die Sicherheit für einen neuen Kredit gewährleisten soll, zieht für die Bank ein höheres Risiko nach sich. Zur Umschuldung erfordert dies zusätzlich zum Haus das Hinterlegen weiterer Sicherheiten oder die Inkaufnahme dem Risiko geschuldeter höherer Zinsen.

Umschuldung Haus: Vorteil durch die Neubewertung

Der Immobilienmarkt hat in Deutschland allerdings über die letzten Jahre stark zugelegt, denn viele große („institutionelle“) Anleger investieren mittlerweile lieber in wertstabile Immobilien als in die unsicheren Finanzmärkte. In der Folge sind die Immobilienpreise vielerorts stark gestiegen. Eine höhere Immobilienbewertung kann zudem auch aufgrund von umfangreichen Umbau-, Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten entstanden sein. In diesen Fällen kann sich eine höhere Verkehrswertbewertung für den Kreditnehmer in barer Münze lohnen. Denn eine höhere Sicherheit bedeutet für die Bank ein niedrigeres Risiko – und das bedeutet für Sie letztendlich dann günstigere Konditionen und niedrigere Zinsen.

Ablauf einer Umschuldung Haus oder Wohnung

Der Aufwand für die Umschuldung eines Haus- oder Wohnungsdarlehens gilt als vergleichsweise gering und steht häufig in keiner negativen Relation zu den potentiellen Vorteilen, die eine Umfinanzierung bereit halten. Das Gros benötigter Unterlagen liegt in der Tat bereits in Form des bisherigen Kreditvertrags vor. Es entsteht hierbei dementsprechend kein Zusatzaufwand. Die systematische Vorgehensweise für die Umfinanzierung Ihres Immobilienkredits sieht folgendermaßen aus:

• Zinsvergleich: Am Anfang steht die Erkundigung über den aktuellen Marktzinssatz sowie das Vergleichen der Konditionen verschiedener Kreditinstitute.
• Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung: Eine sorgfältige Prüfung der eventuell durch die vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags auftretenden Fälligkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung     beugt häufig auftretenden Fehlern und damit unnötig hohen Kosten vor.
• Vergleich alter und neuer Kredit: Online-Finanzierungsrechner oder Finanzberater bieten Unterstützung bei der Berechnung der Differenz zwischen altem und neuen Kreditvertrag. Wird mittels der Umschuldung des Kredits eine geringere Tilgungsbelastung angestrebt, empfiehlt sich ein unverbindliches Informationsgespräch bei einer persönlich favorisierten Bank.
• Frühzeitiges informieren der eigenen Hausbank: Nach stringenter Erkundigung über vorherrschende Rahmenbedingungen, empfiehlt sich das In-Kenntnis-Setzen der bisherigen Bank über den Umschuldungswunsch und das entsprechende Einholen eines Gegenangebots. Kreditinstitute hegen generell Interesse an der Bindung zahlungskräftiger sicherer Kunden bzw. an der Vermeidung des Risikos eines Zahlungsausfalls bei Zahlungsschwierigkeiten. Diese grundsätzliche Verhandlungsbereitschaft erweist sich mitunter als lohnenswert. Ein auf Kulanz der Bank hin erfolgender Verzicht auf eine mögliche VFE gleicht unter Umständen die bei der Konkurrenzbank geringfügig höheren Sollzinsen aus.
• Erst Finanzierungszusage einholen und dann kündigen: Vor der Kündigung des laufenden Kreditvertrags ist das Einholen einer festen Finanzierungszusage der neuen Bank für die Umschuldung des Haus- oder Wohnungskredits unabdingbar und zuvorderst zu berücksichtigen. Den Großteil anfallender Formalitäten übernimmt für gewöhnlich der neue Bankberater.