Als notarielle Urkunde, die der Verkäufer ein Eigentumswohnung bereithalten sollte, wird in der sogenannten Teilungserklärung geregelt und festgehalten, was einerseits zur Wohnung und andererseits zum Gemeinschafts- und Sondereigentum eines Hauses gehört. Ferner erfolgt in der Teilungserklärung die Definition der Rechte und Pflichten einzelner Wohnungseigentümer.

Im Folgenden finden Sie Erläuterungen zur Bedeutung, dem Inhalt und der Beschaffung einer Teilungserklärung. Möchten Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf erst in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen, erklären wir Ihnen zudem, wie die Erstellung einer Teilungserklärung funktioniert.

1. Was ist eine Teilungserklärung?
2. Was beinhaltet sie?
3. Was gilt als Sonder-, was als Gemeinschaftseigentum?
4. Wo erhalte ich die Teilungserklärung?
5. Wie wird eine Teilungserklärung erstellt?

Was ist eine Teilungserklärung?

Der Definition einer Teilungserklärung nach stellt diese eine Erklärung des Grundstückseigentümers an das Grundbuchamt dar, die die Aufteilung des Eigentums am Grundstück in Mieteigentumsanteile festhält. Mit jedem Anteil ist damit das Sondereigentum an einer spezifischen Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden spezifischen Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden. In der Teilungserklärung wird die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses mit den dazugehörigen Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer geregelt. Für die Anlegung einzelner Wohnungsgrundbücher und den Verkauf einzelner Wohneinheiten ist die Teilungserklärung Grundvoraussetzung.

Was steht drin?

In der Teilungserklärung befinden sich für Sie und Ihre Kaufinteressenten detaillierte Informationen zur Miteigentümerschaft. Sie besteht aus folgenden Elementen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan
• Gemeinschaftsordnung

Eine wichtige Grundlage der Teilungserklärung bildet die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ihr nach gilt eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum als in sich abgeschlossen und als baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt errichtet. Abgeschlossenheit prüft und bescheinigt die Baubehörde, wobei das Vorhandensein spezifischer Eigenschaften der Räumlichkeiten von Relevanz sind, wie beispielsweise eine ins Freie oder in einen Hausflur führende Wohnungstür, einen Küchenbereich und sanitäre Einrichtungen. Generelle Erfordernis ist die Möglichkeit einer unabhängigen Nutzung der Wohnung.

Darüber hinaus beinhaltet die Teilungserklärung den Aufteilungsplan, bestehend aus einer oder mehreren die Aufteilung des Gebäudes darstellenden Bauzeichnungen. Diese liefern zudem eine Abbildung der Lage und Größe des Sonder- und Gemeinschaftseigentumes, wodurch im Aufteilungsplan konkret festgelegt wird, an welcher Stelle sich z.B. eine Wohnung im Haus befindet, wie groß jene ist und welche Räume und Flächen gemeinschaftlicher Nutzung ausgesetzt sind.

Im Aufteilungsplan erfolgt eine konkrete Differenzierung hinsichtlich Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Während im Aufteilungsplan jede Einheit mit einer separaten Ziffer versehen wird, erfolgt bei dem Sondereigentum zugeordneten Kellerräumen, Garagen oder Stellplätzen eine Benennung mit derselben Ziffer. Eine Bescheinigung des Aufteilungsplanes mit der Abgeschlossenheit der Wohneinheiten ist zwingend.

Aufgrund Ihrer Rolle als Festlegung von Rechten und Pflichten des Eigentümers, dies umfasst z.B. Regeln zur Eigentumsnutzung, Sondernutzungsrechte sowie die Hausordnung, ist die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung unabdinglich. Zu Änderungsvornahmen an der Teilungserklärung bedarf es der Zustimmung aller WEG-Eigentümer sowie einer notariellen Beurkundung.

Was gilt als Sonder-, was als Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum gilt per se nicht als gesetzlich umfassend definiert. Generell handelt es sich stets um nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörende Teile, darunter:

• Abgeschlossene Wohnungen und Räume, bspw. Keller
• Nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Wände- und Deckenverkleidungen
• Innenanstriche, Tapeten, Fußbodenbeläge
• Innentüren, Heizkörper, Einbauschränke
• Stellplätze und Garagen

Nicht als Sondereigentum gelten Fenster, Terrassen und Gärten. Diese gehören dem Gemeinschaftseigentum an. Auf Balkone trifft dies nur teilweise zu.

Als Gemeinschaftseigentum gelten ferner:

• Grundstück
• Verkehrsflächen, bspw. Wege, Hof
• Hausflure, Aufzug
• Für die Funktion des Gebäudes elementare Gebäudeteile, bspw. tragende Bauteile

Wo erhalte ich die Teilungserklärung?

Aufgrund der detaillierten und wichtigen Informationen, die sie bereithält, besteht bei potentiellen Kaufinteressenten außerordentliches Interesse an der Teilungserklärung. Befindet sich diese nicht in Ihren Unterlagen, kann unter Umständen die Kontaktaufnahme zur Hausverwaltung Abhilfe schaffen. Die auf Wunsch erfolgende Aushändigung einer Teilungserklärung an den Eigentümer ist vor allem von einer stringent strukturierten Hausverwaltung zu erwarten. Sollte das Aushändigen der Teilungserklärung nicht möglich sein, verbleibt als letzte, gebührenpflichtige, Instanz das Amtsgericht. Dem Verkäufer obliegt die Pflicht des Zur-Verfügung-Stellens des Dokumentes sowie des Tragens der Beschaffungskosten.

Tipp: Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung mit PeKoNa, kümmern wir uns um die Teilungserklärung, sofern der Fall eintritt, dass Sie das Dokument nicht bei sich zu finden in der Lage sind. Auch eventuell anfallende Kosten übernimmt PeKoNa.

Sie stellen sich darüber hinaus allgemeine Fragen wie: „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, „Kann ich mein Haus verlässlich bewerten lassen?“ oder „Wie  viel ist mein Haus wert?“.

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Wie wird eine Teilungserklärung erstellt?

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, existiert üblicherweise bereits eine Teilungserklärung, weswegen eine Erstellung in der Regel nicht vonnöten ist. Unerlässlich ist das Erstellen einer Teilungserklärung, sofern eine Unterteilung Ihres Hauses in mehrere Wohnungen vorgesehen ist. Dabei gehen Sie folgendermaßen vor:

• Erstellenlassen des Aufteilungsplanes (z.B. durch den Architekten) mit Grundstückslageplan, Grundrisse, Gebäudeansichten
• Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung anhand des Aufteilungsplans bei der Baubehörde
• Aufstellung der Miteigentumsanteile der Wohnungen am Gesamteigentum, z.B. WE 1 = 150/1.000 Miteigentumsanteilen
• Erstellenlassen der Teilungserklärung beim Notar auf Grundlage des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Anschließende Einreichung der Teilungserklärung über den Notar beim Grundbuchamt, wobei für jede einzelne Eigentumswohnung die Eröffnung eines Grundbuches erfolgt

Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung umfassen den Bereich von mehreren Hundert Euro bis zum vierstelligen Bereich. Die Gebühren des Notars sowie des Grundbuchamts bemessen sich dabei anhand des Verkehrswertes Ihrer Immobilie.