Häufig sind beinahealle Schritte des Hausverkaufs größerer zeitlicher Verzögerung unterworfen, als zunächst angedacht. Auch das Erstellen eines Kaufvertrags für Immobilien fällt unter diesen Aspekt. Unabhängig davon, ob es sich um einen Kaufvertrag Haus oder einen Kaufvertrag Wohnung handelt: die Berücksichtigung dieses Umstandes gebietet eine ausreichend großzügige Zeitplanung. Ein vorab erfolgendes Informieren liefert die unabdingbare Transparenz bei schwer verständlicher juristischer Fachsprache des Haus-Kaufvertrags. Es dürfen dabei keine Punkte des Vertrags unklar bleiben. Folgende Schritt-für-Schritt Anleitung liefert bei der Beachtung der wichtigsten Punkte des Immobilienkaufvertrags eine Hilfestellung:

  1. Kaufvertrag Haus: auch ohne Notar möglich?
  2. Schritt-für-Schritt: Was passiert beim Immobilienkaufvertrag zu welchem Zeitpunkt?
  3. Kurzfassung: Aus diesen 13 Punkten besteht ein Haus-Kaufvertrag
  4. Was Sie beim Vertrag im Einzelnen beachten müssen
  5. Rechtsschutzmöglichkeiten beim Immobilienkaufvertrag
  6. Kostenloser Download: Immobilienkaufvertrag-Muster

Kaufvertrag Haus: Nur mit Notar möglich

Aufgrund der überaus weitreichenden Konsequenzen eines Immobilienverkaufs schreibt § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags zwingend vor. Die Aufgabe des Notars liegt dabei in seiner Rolle als unvoreingenommener Jurist in der Aufklärung über die Tragweite sowie alle rechtlichen Risiken des Kaufvertrags. Nicht in den Aufgabenbereichen eines Notars fallen steuerliche Beratung, Beurteilung des Kaufpreises oder rechtsanwaltliche Beratung einer Partei.

Schritt-für-Schritt: Was passiert beim Immobilienkaufvertrag wann?

Schritt 1: VOR dem Kaufvertrag

Der vorausgesetzten Übereinkunft zwischen Verkäufer und Käufer folgt die Vereinbarung eines informellen Vorgespräches bei einem Notar. Dessen Aufgabe besteht anschließend in der Aufnahme von Sachstand und Personalien, der Beseitigung rechtlicher Unklarheiten, der Prüfung des Grundbucheintrags der Immobilie und der Ausarbeitung des Kaufvertrags. Letzterer muss den beteiligten Parteien mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Überprüfung zugestellt werden. Ein Besprechungstermin mit dem Notar noch vor dem Beurkundungstermin dient zur Klärung verbleibender Fragen. Tipp: Auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte berechnen Ihre Beratungungsleistungen stets nach Höhe des Geschäftswertes, also des Kaufpreises der Immobilie. Je teurer also das Objekt, desto entsprechend teurer der Anwalt. Es empfiehlt sich demzufolge, sich bei Fragen immer zunächst an Ihren beauftragten Notar zu wenden. Dieser ist Ihnen zur rechtlichen Auskunft verpflichtet.

Schritt 2: WÄHREND des Kaufvertrags

Der Kaufvertrag wird vom Notar noch einmal in seiner Gänze vorgelesen, wobei zu jedem der Punkte Nachfragen gestellt und der Vertragstext gegebenenfalls ein weiteres Mal geändert werden kann. Auf Einverständnis aller Vertragsparteien mit dem finalen Vertrag hin folgt die Unterzeichnung sowie die notarielle Beurkundung. Mit dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung von Kaufpreis, Gebühren und Steuern. Ein Vertragsrücktritt ist ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich nicht mehr möglich. Aus diesem Grund sollte bereits vor diesem Schritt eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank vorliegen.

Schritt 3: NACH dem Haus-Kaufvertrag bis zur Grundbucheintragung

Der Immobilienkaufvertrag bevollmächtigt den Notar im Auftrag der Vertragsparteien alle weiteren notwendigen Schritte für den Vollzug zu initiieren. Diese umfassen:

Vormerkung: Primär erfolgt auf Veranlassung des Notars hin die Eintragung einer sogenannten „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch. Die juristische Bezeichnung „Auflassung“ bezeichnet dabei den Übergang des Eigentums von Verkäufer zum Käufer. Die Vormerkung in seiner Funktion als Schutz für den Käufer vor einem doppelten Verkauf der Immobilie an Dritte sowie vor neu entstehenden Lasten des Verkäufers, stellt eine Art „Reservierung im Grundbuch“ dar. Was die Lasten des Verkäufers anbelangt bedeutet dies die Nachrangigkeit von Ansprüchen neuer Gläubiger, sollte sich der Verkäufer nach der Vormerkung noch hoch verschulden. Eine Blockade des Immobilienverkaufs ist somit ausgeschlossen. Auch eine Eintragung weiterer Grundschulden auf die Immobilie zu Lasten des Käufers wird durch die Auflassungsvormerkung ausgeschlossen.

Bezahlung und Umschreibung: Zunächst erfolgt eine Übermittlung des beurkundeten Haus-Kaufvertrags vom Notar an das Finanzamt. Nach Begleichung der Grunderwerbssteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt), sämtlicher verbundener Kosten (Notargebühren und Grundbuchamt) und des Kaufpreises nimmt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch vor, wobei die Überweisung des Kaufbetrags nur in begründeten Ausnahmefällen auf ein spezifisches vom Notar verwaltetes Treuhandkonto („Notaranderkonto“) erfolgt. Unter regulären Umständen überweist der Käufer den Kaufbetrag unmittelbar auf das Verkäuferkonto.

Übergabe von Schlüssel und Besitz: Die Besitz- und Schlüsselübergabe findet häufig zeitlich Nahe der Kaufpreiszahlung statt, als zwischen Auszahlung des Kaufpreises und Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch bis zu zwei Monate verstreichen. Wichtig: Mit der Besitzübergabe geht auch die Übergabe aller Lasten, Pflichten, Risiken und Kosten sowie mögliche Mieteinnahmen an den Erwerber einher. Dies gilt auch für den Fall einer noch nicht erfolgten Umschreibung der Grundbucheintragung, weswegen das konkrete Übergabedatum im Haus-Kaufvertrag festgehalten werden sollte.

Kurzfassung: Aus diesen 13 Punkten besteht grundsätzlich ein Kaufvertrag Haus/Wohnung

  • Wer verkauft an wen?
  • Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
  • Was beinhaltet der Verkauf?
  • Wie wird verkauft?
  • Wie erfolgt die Bezahlung?
  • Übergabedatum
  • Aufteilung der Neben-/Unterhaltskosten
  • Regelung zu den Erschließungskosten
  • Objektzustand und Mängel
  • Mögliche Gewährleistungsansprüche
  • Noch benötigte Genehmigungen
  • Bevollmächtigung des Notariats
  • Aufteilung der Kosten

Was Sie beim Immobilienkaufvertrag im Einzelnen beachten müssen

  • Die Beteiligten: Achten Sie auf die korrekte Rechtschreibung aller Namen. Daten zum Kaufgegenstand (Grundbuchstand und Sachstand): Auszug aus dem Grundbuch inklusive Eigentümer, Lage, Grundstücksbeschreibung und Baubeschreibung. Wichtig: Existieren Belastungen oder sogenannte Dienstbarkeiten (z.B. Kanalrecht, Wegerecht, Erbpacht, Buchgrundschuld etc.)? Existiert ein Verwalter? Bei Eigentumswohnungen muss zudem die Teilungserklärung der Wohnanlage vorliegen.
  • Konkrete Objekte des Verkaufs (Veräußerung): An dieser Stelle besteht die Option auf Klauseln z.B. zum Verkauf von Einrichtungsgegenständen, die ohne Zerstörung herausgenommen werden können, oder von vorhandenem Heizöl. Tipp: Nur im Falle der im Kaufvertrag gesonderten Ausweisung von Inventar und Hausbestandteile, fällt für diese auch keine Grunderwerbsteuer an. Daraus folgt eine entsprechende Reduktion des Teils des Kaufpreises, der Grunderwerbssteuern unterworfen ist, sofern alles grundsätzlich bewegliche Zubehör, z.B. Einbauschränke, Teppichböden, Markise, Einbauküche, Möbel etc., im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird. Es besteht die Möglichkeit des Teilens dieser Ersparnis zwischen Käufer und Verkäufer.
  • Wie wird verkauft (Kaufpreis und Regelungen): Angabe von Kaufpreis, Bankkonto des Empfängers und detailliertem Zahlungsplan bei Ratenzahlungen. Wichtig: An dieser Stelle werden auch mögliche Nutzungsrechte (z.B. Nießbrauchrecht, Wohnrecht), Beschränkungen der Verfügungsbefugnisse (z.B. Aufteilung der Gewinne im Falle einer späteren Erschließung als Bauland) oder erbrechtliche Regelungen fixiert.
  • Wie erfolgt die Bezahlung (Auflassung mit Käufer- und Verkäuferschutz): An erster Stelle steht eine Vormerkung im Grundbuch als Reservierung der Immobilie für den Käufer (Käuferschutz). Der Vollzug der Umschreibung im Grundbuch geht jedoch erst nach Zahlung des Kaufpreises, aller Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5% des Kaufpreises) sowie der Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises) von statten (Verkäuferschutz).
  • Übergangsdaten zu Besitz, Nutzung und Lasten: An dieser Stelle steht die Regelung des Zeitpunkts der Besitzübergabe. Wichtig: Im Zuge des Übergangs des Besitzes erfolgt auch der Übergang aller Rechte, Pflichten und Kosten auf den Käufer, auch für den Fall, dass die Grundbuchumschreibung noch aussteht.
  • Aufteilung der Nebenkosten (Teilungserklärung): Auf welche Weise wird die Jahresabrechnung der Unterhaltskosten geregelt? Tipp: Für die während der laufenden Periode bereits zu viel entrichteten Zahlungen besteht vom Käufer die Möglichkeit eines zeitanteiligen Zurückverlangens.
  • Regelung über mögliche Erschließungskosten: Der Käufer haftet als künftiger Grundbesitzer auch für noch nicht bezahlte Erschließungskosten, die sich mit etwaiger Zeitverzögerung ergeben können. Insofern obliegt es dem Käufer, beim Erschließungsträger Auskunft über den Erschließungszustand und dessen Abrechnung einzuholen.
  • Zustand, Rechts- und Sachmängel: Der Verkäufer steht in der Angabepflicht sämtlicher Mängel, Altlasten, Bodenveränderungen, Belastungen oder Beschränkungen im Haus-Kaufvertrag. Gebrauchte Immobilien unterliegen zwar in der Regel eines grundsätzlichen Haftungsausschlusses, allerdings besteht für den Fall arglistiger Verschweigung des Verkäufers von Mängel weiterhin Haftung. Für nachträglich festgestellte Mängel, die dem Verkäufer unbekannt waren, gilt dies hingegen nicht.
  • Gewährleistungsansprüche: Hierbei handelt es sich um die Frage nach zu vereinbarenden Garantien oder Ansprüchen zur Reparatur und Nachbesserung im Falle von manifesten oder eintretenden Mängeln. Beim Kauf einer neuen Immobile ist ein Gewährleistungszeitraum gegen Mängel von fünf Jahren sogar gesetzlich vorgeschrieben. Tipp: An dieser Stelle besteht die Möglichkeit einer verbindlichen Regelung für das Eintreten näher auszuführender Mängel oder Schäden in einem definierten Zeitraum.
  • Zusätzliche Genehmigungen: Hierbei erfolgt die Festlegung über die vom Notar gegebenenfalls noch einzuholenden Genehmigungen, z.B. vom Hausverwalter, einem Vormundschafts- oder Betreuungsgericht oder bei einem möglichen Vorkaufsrecht der Gemeinde.
  • Bevollmächtigung (Antragsvollmacht): Für den Vollzug der Überschreibung des Grundstücks im Grundbuchverfahren sowie der Umsetzung des Kaufvertrages, erhalten der Notar und seine Mitarbeiter von Verkäufer und Käufer eine Bevollmächtigung.
  • Regelung der Kosten: Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die durch den Kaufvertrag Haus bzw. Kaufvertrag Wohnung entstehen, entfallen in der Regel auf den Käufer.

Rechtsschutzmöglichkeiten beim Kaufvertrag Haus/Wohnung

  • Zwangsvollstreckung: Der Käufer unterwirft sich üblicherweise hinsichtlich der ihm vertraglich obliegenden Kauf- und Zahlungsverpflichtung mit seinem gesamten Vermögen einer sofortigen Zwangsvollstreckung, dies dient der Gewährleistung der tatsächlichen Zahlung des Kaufpreises.
  • Vorläufiger Kaufvertrag: Im Falle eines Ausstehens der Finanzierung oder der Baugenehmigung des Käufers, besteht die Option auf Abschluss eines vorläufigen Kaufvertrags Haus, wobei ausschließlich in den darin formulierten Ausnahmefällen ein Vertragsrücktritt möglich ist.
  • Rücktrittsrecht: Im Falle eines Nicht-Nachkommens der Verpflichtungen seitens des Käufers, eröffnet sich dem Verkäufer der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag.
  • Vertragsstrafen: Eine Missachtung bzw. Nicht-Einhaltung des Datums der Besitzübergabe unterwirft den Verkäufer der Schadensersatzpflicht, infolgedessen gegebenenfalls die Zahlung vereinbarter Vertragsstrafen fällig wird.

Kostenloser Download: Immobilienkaufvertrag-Muster

Um sich bereits vor dem Notar-Termin mit dem Inhalt eines Immobilienkaufvertrages vertraut zu machen, bieten wir Ihnen einen Mustervertrag zum kostenlosen Download. Dieses Muster dient lediglich zur persönlichen Vorabinformation bezüglich grundsätzlicher Gestaltung und Aufbau eines Vertrages zum Erwerb eines Grundstückes/Hauses. Die Vervielfältigung und/oder Veröffentlichung ist unzulässig.

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