Vermietete Wohnungen oder Häuser lassen sich in der Regel nicht so leicht veräußern wie leerstehende, gelten sie doch nur als geeignet für Kapitalanleger, wodurch sich die Interessentengruppe stark schmälert. Hinzu kommt die Problematik von Innenaufnahmen, die nur bei Mieterzustimmung möglich ist. Vor allem in ländlichen Gebieten, wo sich der Immobilienverkauf ohnehin herausfordernder gestaltet, führt das zu enormer Verzögerung des Verkaufsprozesses und wirkt sich negativ auf den Verkaufspreis aus. Anzustrebende Lösung ist hierbei eine Kündigung oder ein Mietaufhebungsvertrag.
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Weitere Tipps für den Verkauf Ihrer Kapitalimmobilie geben wir Ihnen auf der entsprechenden Seite.
- Einvernehmliche Vertragsbeendigung: Der Mietaufhebungsvertrag
- Abfindung für den Auszug
- Inhalt und Aufbau des Mietaufhebungsvertrages
- Mietaufhebungsvertrag Muster
- Alternative zum Mietaufhebungsvertrag: Die Kündigung
Einvernehmliche Vertragsbeendigung: Der Mietaufhebungsvertrag
Den Zweck einer sauberen Lösung zur vorzeitigen Beendigung eines Mietvertrages erfüllt ein sog. Mietaufhebungsvertrag. Häufig in dem Fall eingesetzt, in dem eine Kündigung generell nicht oder nicht zum gewünschten Zeitpunkt möglich ist, setzt er voraus, dass zwischen Vermieter und Mieter der Wille zum einvernehmlichen Beenden des Vertragsverhältnisses besteht. Möglicherweise signalisiert der Mieter Offenheit gegenüber Umzugsplänen oder gar Interesse daran, die Immobilie zu kaufen, weswegen der persönliche Kontakt zu Ihrem Mieter und die direkte Gesprächsaufnahme bezüglich seiner Wohnabsichten empfehlenswert ist. Telefonischer oder persönlicher Kontakt sind in der Regel aufschlussreicher als ausschließlicher Briefverkehr. Darüber hinaus wird der Mieter weniger vollendeten Tatsachen ausgesetzt. Nach der Legung eines Grundsteins für eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses, ist ein Anreiz zum Auszug möglich: die Abfindung.
Diverse Formen der Abfindung für einen Auszug umfassen u.a. das Tragen der Umzugs- oder Renovierungskosten, Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Mietimmobilie (bzw. Beauftragung eines Mietmaklers) oder schlicht die Zahlung einer Geldsumme. Möglich ist darüber hinaus auch eine Kombination dieser Leistungen, wobei die Summenhöhe zwar Verhandlungssache ist, sich aber abhängig von der jeweiligen Mietmarktumgebung gestaltet. Je begrenzter das Angebot an alternativen Immobilien, desto höher die Abfindung. Ein Angebot sollte, da sie eben Verhandlungssache ist, nicht an der Schmerzgrenze angesetzt sein, sondern mit Verhandlungsspielraum ausgestattet werden. Mit der Akzeptanz des Angebots verpflichtet sich der Mieter im Gegenzug zum Auszug zu einem festgesetzten Datum. Kommt der Mieter innerhalb der vereinbarten Frist der Auszugsabmachung nicht nach, verfällt sein Anspruch auf die Abfindung. Spezifika und Details zur Vereinbarung werden optimalerweise schriftlich im Mietaufhebungsvertrag festgelegt.
Inhalt und Aufbau des Mietaufhebungsvertrages
Diese Punkte sollten im Mietaufhebungsvertrag nicht fehlen:
- Namen und Daten des Mieters und Vermieters sowie des Mietobjekts (Adresse, Lage, etc.),
- Datum der Beendigung des Mietvertrags,
- Pflichten zur Räumung und Übergabe,
- Vereinbarungen zur Renovierung und Schönheitsreparaturen,
- die Frist für die Abrechnung der Mietnebenkosten,
- die Frist für die Rückzahlung der Mietkaution,
- die Vornahme noch notwendiger Instandsetzungsarbeiten,
- die Entfernung oder die Übernahme von Einbauten des Mieters,
- Angaben zur Abfindung,
- individuelle Vereinbarungen,
- Belehrung über das Widerrufsrecht,
- Unterschriften aller beteiligten Personen, Ort und Datum der Unterzeichnung.
Auch wenn die Legitimität eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages gegeben scheint, sollte der Sicherheit halber eine schriftliche Vereinbarung erfolgen. Nutzen Sie dazu unsere Vorlage.
Neben dem sorgfältigen Lesen des Musters und gegebenenfalls der Adaption einzelner Passagen, sollte ein Augenmerk darauf gelegt werden, dass alle im Mietvertrag aufgeführten Parteien den Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen. Wichtig ist auch das Festhalten von Details zu Rückbaumaßnahmen oder Ähnlichem. Je mehr dem Mieter entgegen gekommen wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit zur bereitwilligen Unterschrift. Vor der Unterzeichnung ist eine Prüfung des Vertrages durch einen Rechtsanwalt ratsam.
Icon: Mietaufhebungsvertrag Muster 2.02 MB
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Alternative zum Mietaufhebungsvertrag: Die Kündigung
Soll präferiert eine leerstehende Immobilie verkauft werden, gilt die Kündigung als Option. Im Falle eines unbefristeten Mietverhältnis sowie eines nicht vertragsbrüchigen Mieters stellt sich die Beendigung eines Vertragsverhältnisses für den Eigentümer aber problematisch dar. Als typische außerordentliche Kündigungsgründe gelten zum Beispiel Mietrückstand oder nachweislich Störung des Hausfriedens sowie illegale Untervermietung.
Ohne Verschulden des Vermieters wird überdies der Kündigungsgrund „Finanzielle Einbußen“ nur dann erfolgreich vonstatten gehen, sollten wiederholte Verkaufsversuche scheitern und wirklich erhebliche finanzielle Nachteile durch den Nichtverkauf entstehen. Für den Fall eines Gerichtsstreites muss der potentielle Preisunterschied zwischen dem Verkauf im vermieteten und dem unvermieteten Zustand dargelegt werden.
Das Recht Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts, also sogenannten Eigenbedarf, anzumelden, gilt als eine der verhältnismäßig einfachsten Formen der ordentlichen Kündigung. Notwendig hierfür ist eine nachvollziehbare Darlegung der entsprechenden Notwendigkeit der Räumlichkeiten. Vom Vortäuschen des Eigenbedarfs für eine Immobilie ist insofern Abstand zu nehmen, als dass ein Mieter, z.B. nach einem Verkauf nach nur kurzer Dauer, eine Klage auf Schadensersatz einreichen kann. Dies kann unter Umständen finanziell schwer wiegen.
