Was ist eine Erbengemeinschaft?

Prägnant subsumiert gilt: Das Hinterlassen mehrerer Erben durch eine verstorbene Person, einen sog. Erblasser, vergemeinschaftet den Nachlass für die Erben: sämtliche Rechte und Pflichten des Erblassers fallen seinen Erben zu. Erben bilden folglich eine Erbengemeinschaft, eine sog. Gesamthandgemeinschaft, wobei jeder einzelne Nachlass-Gegenstand gemeinschaftliche Eigentümerschaft annimmt. Als Kernziel jedweder Erbengemeinschaft gilt die zügige sowie konfliktfreie Nachlassteilung. Eine Teilung solcher Natur erfährt eine Bezeichnung als „Auseinandersetzung des Nachlasses“.

1.     Erbengemeinschaft und Hausverkauf: Rechtliches und Finanzielles
2.     Der Idealfall: Einigkeit über Hausverkauf
3.     Optionen bei Uneinigkeit einer Erbengemeinschaft
4.     Verkauf eines geerbten Hauses

Erbengemeinschaft und Hausverkauf: Rechtliches und Finanzielles

Erbrecht

Den Gesetzesrahmen für eine Erbengemeinschaft bildet § 2032 I BGB des Erbrechts. Das Erbe einer Immobilie birgt dabei mancherlei Besonderheit. Zu beachten gilt es generell unter anderem folgende Regeln:

• 2033 Absatz 2 BGB:

Miterben steht stets lediglich Verfügung über ihren gesamten Erbanteil, nicht über singuläre Nachlassgegenstände ihres Anteils zu. Gleichzeitig besteht aber das Recht zum Verkauf des Anteils in Gänze an eine Bank oder der Forderung auf Auszahlung durch die Miterben.

• 2038 I BGB:

Einem Verkauf des Hauses muss Zustimmung jedes Miterbens zugrunde liegen. Umgekehrt gelten dementsprechend alle einzelnen Miterben als in der Lage zur Verhinderung eines Immobilienverkaufs.

• 2040 Absatz 1 BGB:

Die alleinige Verfügung über einen einzelnen Nachlassgegenstand durch einen einzelnen Erben oder der Verkauf jenes Nachlassgegenstandes ist rechtlich nicht möglich. Es bedarf einer Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft zu einer Verfügung über das Haus.

• 2042 Absatz 1 BGB:

Die Forderung auf Auflösung bzw. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft steht jedem Erben zu. Dieser Antrag ist, wie oben erläutert, das Ziel jeder Erbengemeinschaft.

Es besteht die Möglichkeit zum Ausschlagen eines Erbes. In diesem Fall erhält das nächste Glied der gesetzlichen Erbfolge den ausgeschlagenen Anteil.

Neben der Bestimmung darüber, welche Personen der Eignung zum Erbantritt entsprechen, besteht dem Erblasser die Möglichkeit der Bestimmung folgender Punkte:

• 2044 Abs. 2 S. 1 BGB, Ausschluss der Auseinandersetzung:

Dem Erblasser besteht die Möglichkeit zum Verbot der Erbauseinandersetzung über einen bestimmten Zeitraum oder bis zu einem spezifischen Ereignis (z.B. zu erwartende Geburt eines Miterben oder Eintritt der Volljährigkeit eines minderjährigen Erben). Dies gilt jedoch maximal 30 Jahre. Bei Einigkeit aller Miterben ist ein Hinwegsetzen über solcherlei Verfügung möglich.

• 2048 BGB, Teilungsanordnung:

Ferner obliegt dem Erblasser die Bestimmung darüber, wie eine Erbengemeinschaftsauflösung vonstatten zu gehen hat (z. B. Benennung eines Dritten, der mit der Gewährleistung einer nach dem Ermessen des Erblassers durchgeführten Aufteilung beauftragt wird).

• § 1093ff BGB oder § 31ff Wohnungseigentumsgesetz:

Belastung einer geerbten Immobilie mit einem Wohnrecht durch Grundbuch, Vertrag oder Testament, führt generell zur Erzielung eines geringen Verkaufspreises für eine Immobilie. Dies umfasst z.B. den Fall des Sicherns eines Wohnrechtes für dann verwitwete Gatten durch den Erblasser.

Unabhängig vom gesetzlichen Rahmen gilt eine offene Kommunikation zwischen allen Miterben als zwingend notwendig. Uneinigkeit unter Miterben transformiert gemeinschaftliches Erben einer Immobilie zu einem außerordentlich komplizierten Unterfangen.

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Der Idealfall: Einigkeit über den Hausverkauf

Ziel einer jeden Erbengemeinschaft ist ihre Auflösung und der endgültige Übergang des Nachlasses an die jeweiligen Miterben. Erben befinden sich nach dem Tod des Angehörigen in einer Phase der Trauer, oft sogar der Verzweiflung. Menschen haben dabei diverse Kompensationsmechanismen für Trauer. In dieser Lage ist eine zusätzliche Belastung durch Streit natürlich mit allen Mitteln zu vermeiden. Für eine konfliktfreie und pragmatische Aufteilung des Erbes existieren mehrere Lösungen:

Als Idealfall gilt die sog. einvernehmliche Vereinbarung, die Einigung aller Miterben. Dies bedeutet den Verkauf der geerbten Immobilie, die notariell Beurkundung des Verkaufs und die nach Erbquoten vorgenommene Aufteilung des Erlöses unter den Miterben. Diese Form der Lösung ist grundsätzlich allen anderen Fällen vorzuziehen. Sämtliche alternative Wege bringen mitunter für alle Beteiligten langwierige, mühsame und stressige Prozesse mit sich.

Eine Auszahlung von Erben und dementsprechender Anteilsverkauf an die übrigen Erben ist eine weitere Option. Ebenso ist eine Veräußerung oder Schenkung eines kompletten Nachlass-Anteils noch vor der endgültigen Aufteilung möglich. Beim Verkauf des Anteils eines Miterben steht den anderen Miterben ein Vorkaufsrecht zu, demzufolge Ihnen in jedem Falle primär ein Kaufangebot zu machen ist. Dieses Recht ist allerdings einer zweimonatigen Begrenzung unterworfen. Verschenkt einer der Miterben seinen Anteil, müssen die anderen Erben dies hinnehmen.

 Das Ziel erreichen: Auflösung einer Erbengemeinschaft

Als Ziel aller Beteiligten gilt die Auseinandersetzung des Nachlasses. Damit die Erbengemeinschaft als aufgelöst gilt, muss die Erfüllung folgender Punkte erfolgen:

• 2046 BGB:

Beglichensein aller Nachlassverbindlichkeiten. Hierfür muss die Immobilie in Geld umgesetzt werden: es bietet sich dementsprechend ein Verkauf an.

• 2047 Absatz 1 BGB:

Verkauf nicht teilbarer Nachlassgegenstände. Eine Immobilie ist real nicht teilbar, eine physische Halbierung nicht möglich. Demzufolge gilt diese Bedingung nur bei Verkauf als erfüllt. Der Verkaufserlös unterliegt einer die jeweiligen Anteile der Teilerben berücksichtigende Aufteilung. Bestrebungen dahingehend, eine Immobilie einem einzelnen Erben zu übertragen, benötigen die Beurkundung durch einen Notar. Darüber hinaus gilt die Bedingung auch für die Aufteilung teilbarer Gegenstände unter den Miterben entsprechend ihrer Erbquoten. Bei einem Erbanteil gilt es gegebenenfalls das Anfallen einer Erbschaftssteuer zu berücksichtigen.

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Optionen bei Uneinigkeit einer Erbengemeinschaft

Häufig hat ein Nachlass nicht lediglich finanziellen, sondern ideellen emotionalen Wert inne. Explizit für Immobilien existieren dabei mannigfaltige Gründe zur Ablehnung eines Verkaufs. Dem Verlust eines womöglich nahestehenden Angehörigen wohnt genug Schmerz inne. Die Überlegung eines Verzichtes auf einen Verkauf des mitunter wertvolle Erinnerungen und Anekdoten beherbergenden Hauses ist in jedem Falle nachvollziehbar. Die dem Zwecke des in Familienbesitz Haltens einer Immobilie dienende Weigerung eines Miterben bringt eine Vermietung ins Spiel. Dadurch besteht zumindest die Möglichkeit des Deckens der Betriebskosten der Immobilie.

Offen, ehrlich und überlegt handeln

Das landläufige Sprichwort „Bei Geld hört die Freundschaft auf“ besitzt bedauerlicherweise einen wahren Kern: In der Tat steht am Beginn der tragischen Entzweiung so mancherlei Freundschaft und Familie ein im weitesten Sinn finanzieller Konflikt. An dieser Stelle sei diesbezüglich eine unmissverständliche Klarstellung erlaubt: Streit bringt nichts. Eine idealerweise offene und ehrliche Kommunikation aller Beteiligten sowie die Abwägung aller Vor- und Nachteile eigenen Handelns liefern immer eine hinlängliche Basis. Einer Immobilienkaufabsicht eines Miterben aufgrund erhoffter günstiger Konditionen liegt das Risiko hoher finanzieller Folgen einer konsequenten Auseinandersetzungsklage und anschließenden Teilungsversteigerung zugrunde.

Bei konsolidierter Uneinigkeit der Erben entsteht in der Regel jedem Miterben das Recht auf Forderung einer Auseinandersetzung. Als solche gilt eine umfassende schriftliche Vereinbarung, die im Immobilienfall notariell beurkundet wird. Die Rolle der Vermittlungsstelle zwischen streitenden Erben erfüllt das Nachlassgericht. Dieses ist immer das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen (§343 FmFG). Das Nachlassgericht verfügt jedoch nicht über Zwangsmittel – Verweigerungshaltung eines Miterben verhindert definitiv eine endgültige Einigung.

Auseinandersetzungsklage lohnt sich nicht

Bei einem Streit-bedingten Nichtzustandekommen einer Auseinandersetzungsvereinbarung kann jeder Miterbe von den jeweils anderen Mitgliedern der Teilungsgemeinschaft deren Konsens zu einem Teilungsplan verlangen. Als rechtlicher Weg hierfür dient die sog. Auseinandersetzungsklage oder Klage auf Erbauseinandersetzung. Dieses Unterfangen gilt in den wenigsten Fällen als sinnvoll:

Wird auf Erbauseinandersetzung geklagt, erfolgt eine gerichtliche Anordnung zur Teilungsversteigerung. Darunter fällt die Zwangsversteigerung eines gesamten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder von Erbbaurechten. Als maßgebliche Zielvorgabe gilt die Umwandlung des Grundeigentums in einen unter allen Miterben aufteilbaren finanziellen Wert sowie der subsequenten Auflösung der Erbengemeinschaft. Ein derartiges Verfahren bedeutet großen finanziellen und zeitlichen – ein Prozess dauert häufig über ein Jahr – Mehraufwand . Die Immobilie wiederum erbringt darüber hinaus im Regelfall einen erheblich geringeren Betrag als ein willentlicher privater Immobilienverkauf dazu im Stande wäre. Gebote können ferner auch am Erbe unbeteiligte Interessenten abgeben, dies bleibt also nicht nur Miterben vorbehalten. Eine Teilungsversteigerung gilt folglich als für keinen beteiligten Erben anzustrebende Lösung anzusehen. Im Repertoire aller Optionen stellt sie das letzte, nur bei absoluter Kommunikationsstagnation, zu erwägende Mittel dar.

Verkauf eines geerbten Hauses

Die Auflösung einer Erbengemeinschaft ohne Klage erleichtert vieles, lässt jedoch noch eine Frage offen: Wie verkauft man nun die Immobilie? Die unter normalen Bedingungen fehlende Expertise unter Erben und Miterben bringt im Regelfall mehrere Fragestellungen ans Tageslicht. Wie verhält es sich z.B. mit der Dauer eines Immobilienverkaufs und welchen Wert beträgt das Haus? Unter welchen Bedingungen gelingt ein lukrativer und zügiger Immobilienverkauf und welche Rahmeninformationen begünstigen die Vermeidung von Fehlern beim Verkauf?

Vollmacht zum Hausverkauf einer Erbengemeinschaft

Konsolidierte Erfahrungen zeugen von der Vorteilhaftigkeit einer Vollmachtserteilung zur Immobilienvermarktung an einen neutralen Makler. Solcherlei Option erübrigt mitunter hohen Aufwand, z.B. zeitlich, und auch potentiellen Konflikt mit Miterben. Dies begründet sich auf vielerlei Eigenschaften eines Immobilienmaklers:

•     Ein Makler handelt im Interesse der Erbengemeinschaft
•     Ein Makler unterliegt einer Verpflichtung zur Information aller Miterben über den aktuellen Stand der Immobilienvermarktung (§ 2027 BGB)

Was die Vollmacht einer Erbengemeinschaft beinhalten kann:

•     Verkauf der Immobilie bzw. Vermietung oder Verpachtung
•     Erstellung/Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie
•     Beauftragung zur Suche nach Kauf- oder Mietinteressenten
•     Initiierung und Verwaltung von Immobilieninseraten bzw. anderen Vermarktungsaktivitäten

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