Der Tod eines Angehörigen bringt naturgemäß große psychische Belastung mit sich. Die Entstehung eines Erbes gebietet jedoch trotz und vielleicht gerade wegen der Trauerphase eine rechtzeitige Aufarbeitung, allen voran aufgrund der Erbschaftssteuer. Die Höhe der Steuer auf ein Erbe gestaltet sich unter Umständen auch als Argument für das Ausschlagen einer Erbschaft. Doch welcher gilt als primärer Schritt, anhand welcher Faktoren bemisst sich die Höhe von Freibeträgen und Erbschaftssteuer bei Immobilien und ist eine Umgehung der Abgabe möglich?

  1.     Primärer Schritt: Finanzamt
  2.     Höhe des Freibetrags
  3.     Orientierung bei Steuerklassen
  4.     Die Regel bestätigende Ausnahmen
  5.     Legale Optionen zur Umgehung der Erbschaftssteuer auf Immobilien

Als erstes zum Finanzamt

Unverständnis hinsichtlich der Erfordernis der direkten Konsultierung des Finanzamtes noch während einer schmerzhaften Trauerphase ist nachvollziehbar. Ein zügiges Anzeigen eines Erbe dem Finanzamt gegenüber ist jedoch selbst im Falle eines Erbens in einer Erbengemeinschaft notwendig. Spätestens nach drei Monaten sollte das entsprechende Amt darüber in Kenntnis gesetzt werden. Kontaktaufnahme muss dabei bei dem für die Erbschaftsangelegenheiten des Erblassers zuständigen Finanzamt erfolgen.

Wichtig: Genannte Meldepflicht gilt sowohl für Erben, die durch ein Testament bestimmt werden als auch für Erben, die von gesetzlicher Erbfolge Berücksichtigung erfahren. Die Meldung einer Erbschaft gilt auch bspw. bei Nicht-Anfallen einer Erbschaftssteuer durch Regelung der Freibeträge als verpflichtend – das Finanzamt prüft die Steuerpflicht in allen Fällen. Gegebenenfalls besteht die Notwendigkeit der Anfertigung einer Steuererklärung zum Erbe und der Übermittlung dieser das zuständige Finanzamt.

Höhe des Freibetrags

Allen voran bei vermeintlich hohen Geldbeträgen und wertvollen Immobilien ist eine Erbschaft zunächst positiv konnotiert. Erben sehen sich jedoch einer Begrenzung der zugestandenen Summe bzw. des zugestandenen Immobilienwertes gegenüber. Alle diese spezifische Grenze überschreitenden Beträge unterliegen einer Versteuerung. Die Höhe des Freibetrags bemisst sich dabei anhand des Verwandtschaftsgrads. Verwitweten Lebenspartnern steht im Zuge dessen der im Gros der Fälle die Erbschaft in ihrer Gänze umfassende höchste Freibetrag in Höhe von 500.000 € zu. Übersteigt das Erbe diesen Freibetragswert nicht, entfällt auch die Erbschaftssteuer. Im Folgenden die nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) geregelten Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad:

  •     Verwitwete Lebenspartner: 500.000€
  •     Kinder: 400.000€
  •     Enkel: 200.000€
  •     Eltern und Großeltern: 100.000€
  •     Sonstige: 20.000€

Orientierung bei Steuerklassen

Ein den rechtmäßigen Freibetrag übersteigender Erbwert bringt die Steuerpflichtigkeit des Beerbten mit sich. Die im Bereich der Erbschaftssteuer bei Immobilien geltenden differierenden Steuerklassen unterscheiden sich dabei in Gänze von Einteilungsklassen herkömmlicher Steuern. Wie bei der Regelung der Freibeträge erfährt an dieser Stelle der Verwandtschaftsgrad gesonderte Berücksichtigung. Es erfolgt eine Einteilung Angehöriger in drei Steuerklassen. Diese konfigurieren entsprechend den Steuersatz, mit dem der Erbbetrag – nach Abzug des Freibetrags – versteuert wird.

Die generelle Logik basiert auf der Konstante „Entfernung des Verwandtschaftsgrades“. In Formel gebracht: Je größer die Entfernung sowie je höher der zu versteuernde Betrag, desto höher die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie. Nähe der Verwandtschaft verringert entsprechend den Steuersatz. Dieser steigt umgekehrt aber mit dem zu versteuernden Betrag. Die Steuerklasse und der Steuersatz ergeben sich folgendermaßen:

  •     Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern
  •     Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Schwiegerkinder und -eltern, Stiefeltern,
  •     geschiedene Ehepartner
  •     Steuerklasse III: alle anderen

Zu versteuernder Betrag nach Abzug des Freibetrages        Steuerklasse I             Steuerklasse II            Steuerklasse III

Bis 75.000€    7 %                                                                                  15 %                           30 %

Bis 300.000€ 11 %                                                                                20 %                           30 %

Bis 600.000€ 15 %                                                                               25 %                            30 %

Bis 6.000.000€                                                                                     19 %                            30 %                              30 %

Bis 13.000.000€                                                                                   23 %                            35 %                              50 %

Bis 26.000.000€                                                                                  27 %                             40 %                             50 %

Über 26.000.000€                                                                               30 %                            43 %                             50 %

Die Regel bestätigende Ausnahmen

Eine zusätzliche Betrachtung von Sonderregelungen erübrigt angesichts der potentiellen Erbschaftsteuer womöglich auftretende Ernüchterung. Generell halten Regeln und Gesetze häufig Ausnahmen bereit, so auch im Erbschaftssteuergesetz. Zunächst gilt für alle steuerpflichtigen Erben als absolut relevante Information, dass sie die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre zinslos zu stunden in der Lage sind. Besteht dem Beerbten die Möglichkeit zur Begleichung der anfallenden Steuer nur durch den Verkauf des Nachlasses, also der Immobilie, so existiert die Möglichkeit eines Antrags auf Aufschub. In diesem Fall gilt die Erbschaftssteuer auf Immobilien zwar dennoch als zu begleichen, jedoch gewährt ein Aufschub einem Erben das Abwarten auf ausreichende finanzielle Potenz.

Bei vererbten in einem Mietverhältnis stehenden Wohnimmobilien gilt hingegen ein kleiner Teil als von der Steuerpflicht ausgenommen. Eine vermietete Wohnimmobilie unterliegt einer Versteuerung nur zu 90 % ihres Verkehrswertes nach Abzug des Freibetrags.

Umstände, die ein gänzliches Entfallen der Erbschaftssteuer bei Immobilien nach sich ziehen, umfassen: Ein nachweislich noch mindestens zehn Jahre währendes Wohnen eines hinterbliebenen Ehepartners in der Immobilie. Die Steuerbefreiung gilt dabei ebenfalls beerbten Kindern. Die Kinder betreffende Einschränkung bzgl. des Wohnflächenmaximums der vererbten Immobilie von 200 m² bedeutet jedoch eine Versteuerung jedes weiteren Quadratmeters.

Legale Optionen zur Umgehung der Erbschaftssteuer auf Immobilien

Als singuläre legale Option zur Umgehung der Erbschaftssteuer gilt die Schenkung zu Lebzeiten des Besitzers. Dabei ist auch eine Schenkung Freibeträgen in Erbschaftssteuer-Höhe unterworfen. Ein Überschreiten des entsprechenden Freibetrages durch den Schenkungswert zieht die Schenkungssteuer nach sich. Im Zuge dessen besteht zum Zwecke einer noch zu Lebzeiten offengehaltenen Objektnutzung die Möglichkeit der Verknüpfung einer Schenkung mit einem lebenslangen Wohnrecht oder einem Nießbrauch. Die darauffolgende Wertminderung der Immobilie ermöglicht das entsprechende Verschenken von „mehr“ mit einem weniger an zu zahlenden Steuern.

Neben einer Schenkung besteht die Möglichkeit der Kombination von Freibeträgen. Als Kind oder Ehegatte eines Erblassers besteht generell zusätzlicher Anspruch auf einen Versorgungsfreibetrag der zur Sicherstellung der Versorgung von Kindern und Ehepartner auch über den Tod des Erblassers hinaus dient. Der den Ehepartner betreffende Versorgungsfreibetrag stellt mir 256.000 € einen hohen Betrag dar. Kinder betreffend gilt eine nach Alter gestaffelte Höhe:

  •     0-5 Jahre: 52.000 €
  •     5-10 Jahre: 41.000 €
  •     10-15 Jahre: 30.700 €
  •     15-20 Jahre: 20.500 €
  •     20-27 Jahre: 10.300 €

Auf diese Weise gelingt eine deutliche Erhöhung des regulären Freibetrags mit dem Versorgungsfreibetrag, wobei unter Umständen die Erbschaftssteuer noch gänzlich einzusparen möglich ist.

Über diese Möglichkeiten der Umgehung einer Erbschaftssteuer hinaus bleibt noch die Steuerminderung. Das Abziehen von Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen vom errechneten Verkehrswert der Immobilie, im Zuge dessen auch Bestattungskosten angerechnet werden können, senkt den Erbbetrag, somit auch Steuern und verringert ultimativ den zu versteuernden Betrag. Unter Umständen fällt dieser dann unter den Freibetrag.

Aufgrund individueller Umstände eines Erbfalls gilt das Hinzuziehen eines Steuerberaters, dessen Beratung eben jenen Umständen angepasst werden kann, als sinnvoll. Regelungen zu Schenkung- und Erbschaftssteuer sind weiter fluktuierenden Änderungen und Neujustierungen unterworfen, was die Zusammenarbeit mit einer professionellen Person entsprechend notwendig aber auch wertvoll macht. Denn auch wenn die Recherche und Verfassung dieses Beitrags bestem Gewissen folgt, ersetzt der Inhalt dieses Angebots keinesfalls eine individuelle und verbindliche Steuerberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht. PeKoNa ermöglicht jedoch im Vorfeld bereits das in Erfahrung bringen des Verkehrswerts der geerbten Immobilie. Dies erleichtert die Einschätzung eventueller Steuerfreiheit hinsichtlich der Freibeträge oder andernfalls die Höhe der Erbschaftssteuer.

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