Immobilie geerbt – was nun? Wie kann man bzw. soll man überhaupt ein solches geerbtes Haus verkaufen? Panik ist hierbei der schlechteste Ratgeber. Unter Umständen gilt das Erben einer Immobilie nicht als freudiger Zeitvertreib: womöglich sehnt sich ein erstmaliger Erbe danach, dass entsprechendes Erben auch das letzte Mal bleibt. Dabei befinden sich Erben in bester Gesellschaft. Einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) von 2016 zufolge werden in Deutschland bis 2024 ca. 4,3 Millionen Immobilien vererbt[1]. Der Erbfall einer Immobilie betrifft demzufolge im Schnitt jeden zweiten Deutschen/jede zweite Deutsche. Es handelt sich also definitiv nicht um einen Einzelfall. Vielmehr gewährleisten bestehende Gesetze, Rechte und Vorgänge einen regelgeleiteten Umgang mit einer Immobilien-Erbschaft. Damit gilt es sich lediglich vertraut zu machen. Der folgende Überblick über relevante Schritte sowie situativ notwendige Überlegungen bietet eine Hilfestellung dahingehend, wie das Haus verkaufen reibungslos funktioniert. Zentral ist die Geisteshaltung: Nichts ist einfach, aber mit ein wenig Willensstärke gleichzeitig auch nicht im Übermaße kompliziert.
- Finanzamt und Grundbuch: erste Pflichten
- Wissenswertes zur Erbschaftssteuer
- Ich bin nicht allein – Erben in einer Erbengemeinschaft
- Verkauf einer geerbten Immobilie
Finanzamt und Grundbuch: erste Pflichten
Die Konzentration auf stringente Sachlichkeit bei beim Erben anstehenden Aufgaben und das Einnehmen einer zukunftsgerichteten Perspektive gelten allen voran bei einstiger großer Nähe zum Erblasser naturgemäß als schwierig. Allerdings ist durchaus eine zügige Auseinandersetzung mit dem Nachlass vonnöten. Primäre Pflichten – einige dringender, andere weniger dringlich – sollten keiner Ausblendung zum Opfer fallen. Dies umfasst bspw. die unausweichliche Kontaktaufnahme bzw. physisches Erscheinen beim Finanzamt. Im Falle eines Erbes gilt dem Melden des Erbes beim Finanzamt für den Erbempfänger eine Frist von lediglich drei Monaten.
Die Frage danach, welches Finanzamt Zuständigkeit für die eigenen Erbangelegenheiten übernimmt sowie weitere Informationen zu Erbrecht und Meldepflicht, befinden sich unter Erbschaftssteuer. Die Beantragung einer Änderung im Grundbuch, das zu jeder Immobilie sämtliche Daten – darunter auch den Immobilienbesitzer – enthält, gilt weiterhin als konsekutiver Schritt. Wird eine Immobilie vererbt, ändert sich dieser Eintrag nicht automatisch. Die ersten zwei Jahre nach Erbempfang halten eine dem Erben eine kostenfreie Möglichkeit zur Grundbuchänderung bereit. Gleichwohl diese Pflicht also relevant ist, enthält die Meldung beim Finanzamt höhere Priorität
Wissenswertes zur Erbschaftssteuer
Die Meldepflicht dem Finanzamt gegenüber wird bedingt durch die Feststellung eventuell auf das Erbe anfallender Steuerschuld. Die Erhebung einer Erbschaftssteuer auf den Nachlass erfolgt bei Übersteigen jenes Nachlasses des gesetzlich geregelten Freibetrags. Die rechtmäßige Freibetragshöhe hängt dabei vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Nach dem Prinzip der Zunahme des Freibetrags bei Zunahme der Verwandtschaftsnähe erfolgt auch die Strukturierung der ultimativ den Steuersatz auf das Erbe bestimmenden Steuerklassen. Die Höhe des individuellen Freibetrags sowie mögliche anfallende Steuern finden sich unter dem Punkt Erbschaftssteuer. Ferner erfolgt dort die Diskussion legaler Optionen zur Verringerung oder gänzlichen Umgehung der Erbschaftssteuer.
Geerbten Immobilien geht zudem ein vom Finanzamt in Eigenregie erstelltes Gutachten zur Immobilienwert- und somit auch Erbwertermittlung voraus. Die auf einem starren Schlüssel basierende Wertermittlung des Finanzamts ohne Berücksichtigung individueller Faktoren gebietet dabei genaue Aufmerksamkeit. Anhaltspunkte und Hilfe bieten das effektive PeKoNa-Bewertungstool sowie der Maklervergleich. Damit lässt sich eine Immobilie bewerten, was den Wunsch, ein geerbtes Haus zu verkaufen, maßgeblich unterstützt. In wenigen Schritten erfolgt dabei die Ausgabe eines realistischen Verkehrswerts der Immobilie. Eine starke Abweichung von der Finanzamt-Schätzung macht die Beauftragung eines Gutachters empfehlenswert.
Im Zuge von Überlegungen zum Verkauf, stellen sich zahlreiche Immobilienbesitzer oder Wohnungs- bzw. Hausbesitzer häufig zunächst dieselben Fragen: „Kann ich mein Haus verlässlich bewerten lassen?“, „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, „Soll ich überhaupt meine Wohnung verkaufen oder mein Haus verkaufen?“ oder „Wie viel ist mein Haus wert?“. In all diesen Fragen ermöglicht PeKoNa.de erste solide Antworten.
Insbesondere auf der Suche nach Makler Nürnberg, Immobilienmakler Nürnberg/Wohnung vermieten Nürnberg oder guten Maklern zur Immobilienbewertung bzw. nach einem konsolidiertem Gutachten darüber, was meine Immobilie wert ist, wird Unterstützung geboten. Vor dem Haus vermieten oder Wohnung vermieten, ist ein fachkundiges Haus bewerten lassen bzw. eine Wertermittlung der Wohnung erstellen zu lassen sinnvoll.
Ich bin nicht allein – Erben in einer Erbengemeinschaft
Einem Alleinerben entsteht der Vorteil des Treffens sämtlicher Entscheidungen hinsichtlich der Erbangelegenheiten ohne Einflussnahme oder mühevolle Abstimmung mit anderen. Konkreten Fragen können konkrete selbständige Antworten folgen: Immobilie behalten? Immobilie vermieten oder verkaufen? Häufig übergeht ein Erbe allerdings an eine Mehrzahl an Personen, einer sog. Erbengemeinschaft. Einzelnen Miterben stehen in derlei Gemeinschaften keine alleinigen Entscheidungen hinsichtlich des Nachlasses zu. Jede Entscheidung bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft. Bei der Zielvorgabe, ein Erbe zügig und konfliktfrei aufzuteilen, z.B. ein geerbtes Haus zu verkaufen, entstehen jedoch, bedingt durch Anspannung oder ohnehin spärlichen oder gar problematischen Kontakt der Miterben zueinander, bedauerlicherweise häufig Streitsituationen. All das birgt Konfliktpotenzial und Komplikationen. Die Einbeziehung neutraler Personen, bspw. einen Makler, sofern die Erbauflösung einen Immobilienverkauf beinhaltet, gilt als sinnvoller und entlastender Schritt. Auf Fragen bzgl. Rechte innerhalb einer Erbengemeinschaft hinsichtlich Immobilien sowie Vorgänge bei nicht möglicher Einigung der Miterben und generell wissenswertes zum Thema „Immobilien erben in einer Erbengemeinschaft“ findet sich hier.
Verkauf einer geerbten Immobilie
Die Gefühlslage beim Verkauf einer geerbten Immobilie variiert in der Regel zwischen Schwermut und Erleichterung. Die für einen Verkauf plädierenden Gründe sind jedoch reichlich. Häufig gelten als Gründe z.B. eine in Relation zum Wohnort nicht regelmäßig überwindbare geographische Entfernung einer Erbimmobilie sowie das Ausschließen einer Vermietung oder eines Umzugs. Mitunter gilt es das Auftreten von Komplikationen bei weiterem Besitz in Verbindung mit Miterben zu vermeiden. Ein Verkauf eröffnet dabei die Möglichkeit zur Konfliktpotential-Minimierung. Andererseits besteht der Nachteil einer eventuellen Verkaufspreissenkung, sollten geerbte Immobilien bestehender Vermietung unterliegen.
Akribisch zu beachten ist beim Wunsch nach Verkauf einer geerbten Immobilie auch die Spekulationsfrist. Ein Zurückliegen des Kaufs einer nicht eigengenutzten Immobilie von unter zehn Jahren setzt den Verkauf der Spekulationssteuer aus. Da Erben nicht mit Kaufen gleichzusetzen gilt, trägt für diesen Fall der Zeitpunkt des Immobilienkaufs durch den Verstorbenen die rechtliche Bedeutung. Eine selbst genutzte vor mehr als zehn Jahren erworbene Immobilie unterliegt auch im Erball keiner Spekulationssteuer. Ausgenommen hiervon ist der Fall des zum Besitzerhalt der Immobilie vollzogenen Auszahlens übriger Erben einer Erbengemeinschaft. Dies gilt als teilentgeltlicher Verkauf und wird mit der Spekulationssteuer belastet. Welche Steuern beim Hausverkauf noch anfallen können, ist in unseren Steuertipps in Erfahrung zu bringen.
Neben persönlicher existieren wie dargelegt also auch fachliche bzw. rechtliche Vor- und Nachteile beim Verkauf eines geerbten Hauses. Eine Auseinandersetzung mit diesen sollte im Erbfall als Mindestvoraussetzung gelten.
Die zeitliche Kongruenz von Trauerphase und Abwägung hinsichtlich eines Verkaufs generieren jedoch in aller Regel ein Höchstmaß an Stress. An dieser Stelle ist die Abgabe des Immobilienverkaufs an fachkundige und vertrauenswürdige Makler ein eleganter Ausweg. Alles dem Immobilienverkauf inhärente ist gleichermaßen dem Erbfall zu eigen. Eine professionelle Immobilienbewertung, der Bezug eines Energieausweises sowie sämtlicher dem Verkauf untergeordneter wichtiger Dokumente und eine dezidierte Betreuung vom Hausverkauf bis zum Notartermin ist in der relativen Einfachheit nur mit einem Makler möglich. In Zeiten der Trauer bietet fachliche Unterstützung und Begleitung beim Immobilienverkauf vielfache Erleichterung. Mit der Hausbewertung von PeKoNa ist der Verkehrswert einer Immobilie schlicht und zügig zu ergründen. Das Auffinden eines kompetenten und zuverlässigen Immobilienmaklers ist im Zuge dessen eine ebenso kurzer Weg.
Unabhängig davon, ob Sie in einer Belastungssituation Ihre Immobilie verkaufen oder einstweilen vielleicht Ihre Immobilie vermieten wollen: ein Immobiliengutachten, eine Wertermittlung Wohnung/ Haus bewerten lassen bzw. Wertermittlung Haus/Wertermittlung Immobilie ergibt in allen Fällen Sinn und bietet einen sinnvollen Ansatzpunkt beim Immobilienverkauf. Auch „Wertgutachten“ genannt, ist die professionelle von besten Maklern durchgeführte Ermittlung, wie viel eine Immobilie wert ist, eine wichtige Stütze, wenn Sie eine belastbare Schätzung benötigen. PeKoNa.de kann Hilfe leisten, wenn Sie Ihre Wohnung bewerten oder Ihre Wohnung schätzen lassen wollen. Kostenlose Immobilienbewertung, Verkehrswertgutachten, Marktwerteinschätzung Immobilie Nürnberg, Top Immobilienmakler Nürnberg, generelle Wertermittlung Nürnberg: Alles auf ein und derselben Plattform und mit wenigen Klicks erreichbar.
