Maklerverträge sind divers. Verschiedene Berufszweige der Makler-Tätigkeit in Deutschland, darunter Immobilienmakler, Finanz- und Darlehensmakler, Versicherungsmakler oder Heiratsmakler, unterliegen auch jeweils eigenen Spezifika in der rechtlichen Regelung. Maßgebliche Unterschiede existieren selbst innerhalb des Bereiches der Immobilienmakler, wobei mancherlei rechtlicher Aspekt definitiv überrascht: Nicht jeder Maklervertrag verlangt beispielsweise zum Zustandekommen eine Unterschrift des Verkäufers. Unter Umständen gilt alleine das Verhalten bereits als ausreichend. Aufgrund dessen ist die Erkundigung hinsichtlich eigener Rechte und Pflichten noch vor der Maklerbeauftragung unausweichlich. Zur umfassenden Vorbereitung auf sämtliche Eventualitäten findet sich im Folgenden eine präzise und übersichtliche Zusammenfassung aller relevanten den Immobilienmaklervertrag betreffenden Informationen.

1. Vertragsabschluss: Wann kommt ein Maklervertrag zustande?
2. Drei verschiedene Vertragsarten: Vom Allgemeinauftrag bis zum exklusiven Alleinauftrag
3. Besonderheiten bei der Vertragslaufzeit
4. Unterschied zwischen Maklervertrag Verkauf und Maklervertrag Vermietung
5. Maklervertrag Verkauf: Provision, Gebühren und Kosten
6. Kündigung eines Maklervertrags
7. Maklervergleich und regionale Maklersuche: Kostenlos und unverbindlich

Vertragsabschluss: Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Maklerverträge bzw. Makleraufträge gelten als zweiseitige, privatrechtliche Verträge, denen seitens des Auftraggebers eine Verpflichtung zugrunde liegt, den Makler im Erfolgsfall mit einer Provision (auch „Courtage“ genannt) zu entlohnen. Als Besonderheit ist die nicht ausdrücklich zwingende Schriftlichkeit oder auch Mündlichkeit eines Maklervertrags zu bewerten. Als einzige Ausnahme existiert der Fall eines Maklervertrags zum Erwerb eines Grundstücks: Dieser unterliegt zwangsläufig notarieller Beurkundung (§ 311b BGB). Darüber hinaus gilt das In-Kenntnis-Sein eines Immobilienverkäufers über die grundsätzliche Courtage-Forderung eines Maklers für eine erfolgreiche Vermittlung als ausreichend. Nimmt ein Auftraggeber in diesem Wissen Maklerdienste in Anspruch, so gilt dies bereits als Maklervertrag bzw. Maklerauftrag.

Dem ordnungsgemäßen und rechtskräftigen Zustandekommen eines Maklervertrag liegt allerdings seitens des Maklers die Einhaltung spezifischer Informationspflichten zugrunde. Betroffen hiervon sind die Aufklärung hinsichtlich (1.) dem Anfallen von Maklergebühren und welche Seite diesen finanziellen Aufwand zu tragen hat (eventuell inklusive einer zusätzlichen Aufwandsentschädigung), (2.) der seit 2014 vorgeschriebenen Widerrufsbelehrung, (3.) wesentlicher Inhalte des Maklerauftrags sowie (4.) der Identität des Maklers als Unternehmer. Spezifische Fehler beim Abschluss des Maklervertrags oder eine in Teilen vorliegende Vertragsfehlerhaftigkeit (z.B. in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen / AGBs) – untergräbt unter Umständen auch den Provisionsanspruch des Maklers. → weitere Details unter „Maklervertrag kündigen“

Tipp: Das Bestehen auf einen schriftlichen Maklervertrag ermöglicht später den Nachweis individueller Vereinbarungen.

Drei verschiedene Maklerverträge: Vom Allgemeinauftrag bis zum exklusiven Alleinauftrag

Ein Maklervertrag eröffnet Auftraggeber und Immobilienmakler gleichermaßen die Möglichkeit, Mindeststandards für die Maklertätigkeit und dessen Entlohnung festzulegen. Bei Immobilienmaklerverträgen gilt grundsätzlich: Je exklusiver ein Maklerauftrag ist, desto intensiver auch die Verpflichtung zu tatsächlichem Engagement. Exklusivität bedeutet in diesem Sinne einen vertraglich fixierten Verzicht des Verkäufers auf die Beauftragung weiterer konkurrierender Immobilienmakler. Umgekehrt gilt: Erhalten mehrere Makler lediglich das Recht auf den stellvertretenden Immobilienverkauf, gilt für keinen dieser Makler eine vertragliche Verpflichtung zum Tätigwerden. Analog zu diesem generellen Prinzip gilt bei den drei verschiedenen Maklerverträgen die Beachtung einiger Besonderheiten:

1. Was ist ein einfacher Maklervertrag?

Der sogenannte einfache Maklervertrag gilt als der für beide Seiten unverbindlichste. Dem Verkäufer steht ohne das Entstehen gesonderter Kosten die Option der Beauftragung weiterer Immobilienmakler offen. Dies gilt beispielsweise für Unzufriedenheit bei der Vermittlungstätigkeit. Im Gegenzug gilt der Makler allerdings als weder zu aktiver Bewerbung der Immobilie noch zur Erbringung eines Nachweises für seine Vermittlungsbemühungen verpflichtet. Eine Courtage wird dementsprechend auch nur im Erfolgsfall fällig. Eine Befristung ist nicht vonnöten und eine Kündigung des Maklervertrages jederzeit möglich.

Dem Verkäufer entsteht im Zuge des einfachen Maklervetrages der Nachteil des Fehlen eines zentralen Ansprechpartners. Durch die Beauftragung mehrerer nicht untereinander kommunizierender Makler durchläuft die Immobilie einer mehrfachen Insertion auf identischen Portalen. Eine solche Redundanz verwirrt potentielle Käufer einerseits und liefert den Makler andererseits Befürchtungen aus, die Nutzlosigkeit eigener Auslagen zu erleiden, während ein Konkurrent den Abschluss macht und die Courtage erhält.  In der Praxis führt dies häufig zur Drosselung der aufgewendeten Zeit, die ein Makler in die Vermarktung der Immobilie investiert.

2. Was ist ein Alleinauftrag?

Ein u.a. als „einfacher Alleinauftrag“ bezeichneter Maklervertrag stellt dem Prinzip nach einen Kompromiss zwischen dem weit gefassten „einfachen Maklervertrag“ und dem deutlich exklusiveren „qualifizierten Alleinauftrag“ dar. Dem Makler wird dabei für eine festgelegte Vertragslaufzeit der alleinige Auftrag zum Immobilienverkauf gewährt. Beim Verkauf mittels eines zweiten Maklers besteht für ersteren dennoch Anspruch auf Courtage. Der Verkäufer behält sich jedoch nach wie vor ohne dem Entstehen von Kosten das Recht auf einen eigenständigen Immobilienverkauf vor. Aufgrund dessen empfiehlt sich die Festschreibung eines konkreten Mindesttätigkeitsniveaus im Maklervertrag. Dabei erfolgt z.B. eine Vereinbarung über die Frequenz des Inserierens sowie über die Wahl der Medien oder über die Erstellung eines Exposees etc.

3. Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Die von Immobilienmaklern im Vergleich zum Alleinauftrag mit exklusiveren Rechten ausgestattete bevorzugte Vertragsart umfasst bspw. den Verzicht des Verkäufers auf das Recht, seine Immobilie weiterhin selbst verkaufen zu dürfen. Die Gewissheit des Maklers über den garantierten Erhalt einer Provision bei dieser Vertragsvariante sichert dem Verkäufer volles Engagement und einen sofortigen Beginn des Verkaufsprozesses.

Wichtig: Diese Abweichungen von der gesetzlich skizzierten Praxis setzen einen sogenannten Individualvertrag voraus. Unter diesen Umständen gilt die Verwendung eines vorformulierten Vertrags (Formularvertrag) aufgrund seiner vordefinierten AGBs als untersagt. Bei Unwirksamkeit des Maklervertrags gilt jedoch auch der Verlust der darin begründeten Provisionsansprüche. (→ weitere Details in „Maklerprovision Gesetz“)

Gut zu wissen: Maklervertrag mit PeKoNa

In einem Vertrag erfolgt die transparente Darlegung aller von PeKoNa angebotener Leistungen sowie jene des persönlichen Maklers. PeKoNa fungiert dabei als Schnittstelle zwischen Verkäufer und Makler und trägt dafür Sorge, dass ein Makler seine Pflichten ohne Beanstandung umsetzt. Details wie die Vermarktungsdauer und die Höhe der Provision erfahren eine individuelle Absprache sowie Festhaltung im Vertrag.

Tipp: Nicht jeder Maklervertrag steht auch im ureigenen Interesse des Immobilienverkäufers, sondern führt unter Umständen auch zu unangenehmen Überraschungen. Die unbeirrte Beachtung von Erfahrung und Renommee eines Immobilienmaklers sowie ein sorgfältiges Informieren hinsichtlich der Rechte und Pflichten bei den differierenden Vertragsarten sollte noch vor der Maklerbeauftragung hohen Stellenwert genießen.

Maklervertrag: Laufzeit und Bindung

Einfache Makleraufträge (Allgemeinauftrag) sind grundsätzlich keiner Befristung oder Kündigungsfrist unterworfen. Der Abschluss von Alleinaufträge erfolgt demgegenüber mit einer spezifischen, üblicherweise drei bis sechs Monate umfassenden, Laufzeit. Unter Umständen liegt eine Laufzeit auch bei acht, in Ausnahmefällen bei über zwölf Monaten, wobei bei derlei Laufzeiten   das Risiko der gerichtlichen Einstufung des Vertrags als „sittenwidriger Knebelvertrag“ besteht. Zur Vorbeugung des unrechten Beschneidens der Freiheiten des Auftraggebers wird einer solcher Vertrag mitunter als ungültig eingeschätzt und annulliert. Ein zeitlich befristeter Maklervertrag kann zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit und bei Verlängerung mit einem Monat Kündigungsfrist gekündigt werden.

Wichtig: Umstände, die über die Laufzeit eines Immobilienmaklervertrags hinaus eine „Bindung“ bedingen, umfassen z.B. den Fall der Vermittlung eines ernsthaften Kaufinteressenten, dessen Unterschrift unter den Kaufvertrag womöglich erst nach nominellem Ende des Maklervertrags erfolgt. Die Bindungsfrist beträgt hier üblicherweise weitere sechs Monate und erlischt gemäß Bundesgerichtshof (BGH) in der Regel nach 12 Monaten. Innerhalb dieser Zeit besteht für Käufer und Verkäufer die Nachweispflicht über ein von der Maklertätigkeit unabhängigen Immobilienverkauf. (→ Details unter „Maklerprovision Gesetz“)

Unterschied zwischen Maklervertrag Verkauf und Maklervertrag Vermietung

Maklervertrag ‚Verkauf‘ und Maklervertrag ‚Vermietung‘ unterliegen seit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz von 21. April 2015 (in Kraft seit 01. Juni 2015) divergierenden gesetzlichen Regelungen. Dem darin formulierten Bestellerprinzip zufolge entfällt die Entlohnung des Maklers bei Vermittlung von vermietetem Wohnraum auf die den Makler ursprünglich beauftragende Partei. Ferner besteht mit der Gesetzesnovelle eine Grenze der Courtage-Höhe von maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. Von dieser Regelung ausgenommen ist der Makler-induzierte Verkauf einer Immobilie. Hier gelten nach wie vor grundsätzlich kein Maximum der Provisionshöhe, sondern schlichtweg Unterschiede je Region und Bundesland (siehe nächster Punkt).

Maklervertrag Verkauf: Provision, Gebühren und Kosten

Weder für die Höhe der Provision noch für die Aufteilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer gelten bei einem Maklervertrag zum Immobilienverkauf gesetzliche einheitliche Regelungen. Bundesland- und Regionspezifische „ortsübliche Regelungen“ variieren entsprechend. Jene stellen jedoch lediglich Richtwerte dar, weswegen die Provisionshöhe und -aufteilung in der Praxis stets der aktuellen Marktlage unterliegt. Eine Courtage in Höhe von 3,57% des Verkaufspreises, die lediglich der Käufer trägt, tritt im Idealfall ein. Den Richtwerten zufolge besteht unter Umständen jedoch die Fälligkeit einer Provision von bis zu 7,14%, entweder geteilt oder tatsächlich ausschließlich vom Käufer zu tragen.

Als die häufigsten Fragen zu Provision und Gebühren im Maklervertrag gelten:

• Übersicht: Wie sind Höhe und Aufteilung der Courtage in den einzelnen Bundesländern konkret geregelt?
• Gibt es weitere Kosten und Gebühren im Maklervertrag?
• Wie hoch darf die Berechnung der Aufwandsentschädigung ausfallen?
• Wann ist eine Provisionsforderung fällig und wann ist sie ungerechtfertigt?

→ hier befinden sich sämtliche Details zur Maklerprovision und weiteren Gebühren (inkl. Verhandlungstipps)

Kündigung und Widerruf eines Maklervertrags

Ein grundsätzlich nicht möglicher Widerruf des Maklervertrages ist Verbrauchern ausschließlich innerhalb der ersten 14 Tage nach Vertragsabschluss (bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung innerhalb eines Jahres und 14 Tage) und lediglich unter spezifischen Umständen gestattet. Umstände, die einen Widerruf ermöglichen, umfassen bspw. das Zustandekommen des Maklervertrags außerhalb der Geschäftsräume bzw. via Telefon oder E-Mail (als sog. „Fernabsatzvertrag“). Bei Unzufriedenheit des Auftraggebers mit der Maklertätigkeit oder Vertragsverletzung bzw. Treuwidrigkeit besteht, unter Berücksichtigung einiger Details, die Option auf Kündigung des Maklervertrags. → weitere Details unter „Maklervertrag kündigen und widerrufen“

Maklervergleich und regionale Maklersuche: Kostenlos und unverbindlich

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