Für die Kündigung eines Maklervertrags von Seiten des Auftraggebers sprechen diverse Gründe, darunter der selbständig vollzogene Verkauf einer Immobilie. Ferner gelten auch das Schwinden der Verkaufsabsicht, die Unzufriedenheit mit eventueller (Un-)Tätigkeit des Maklers oder die Zerrüttung des Vertrauensverhältnises zum Makler bzw. eine vertragswidriges Verhalten als Kündigungsgrund. Die Kündigung eines Maklervertrages weist mit mancherlei Stolperfallen und entsprechenden Kosten jedoch einige Hürden auf. Hier gibt es im Folgenden Hinweise auf die Vorgehensweise und die Umstände, die die Kündigung bzw. den Widerruf eines Maklervertrags ermöglichen sowie zu beachtende Punkte.

1. Maklervertrag kündigen: Besonderheiten bei verschiedenen Vertragsarten
2. Lediglich rechtmäßige Maklerverträge bedürfen einer Kündigung
3. Widerrufsrecht beim Maklervertrag
4. Außerordentliche Kündigung eines Immobilienmaklervertrags
5. Finanzielle Ansprüche durch die Kündigung des Maklervertrags und Bindungsfrist
6. Unzulässige Klauseln im Maklervertrag

Maklervertrag kündigen: Besonderheiten bei verschiedenen Vertragsarten

Maklerverträge gelten gemäß §13 des Maklerrechts als grundsätzlich jederzeit kündbar. Lediglich die Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit, üblicherweise beträgt diese bis zu sechs Monate, verunmöglicht dies. Bei Fehlen einer Vereinbarung über eine automatische Verlängerung der festen Vertragslaufzeit bedarf der Maklervertrag nach Laufzeitablauf keiner gesonderten Kündigung. Andernfalls beträgt die Kündigungsfrist nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit einen Monat.

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Spezifische Umstände rechtfertigen mitunter eine vorzeitige Kündigung des Maklervertrags. Für eine womöglich folgende gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Makler ist jedoch ein großes Kontingent an Zeit und möglicherweise auch finanziellen Ressourcen vonnöten. Empfehlenswert ist daher ein Abwarten und ordnungsgemäßes Verstreichen-Lassen des Vertrags. Zur vorzeitigen Kündigung eines Maklervertrags existieren dennoch verschiedene Optionen.

Lediglich rechtmäßige Maklerverträge bedürfen einer Kündigung

Grundvoraussetzung für die Maklervertrag-Kündigung ist zunächst schlicht die Rechtmäßigkeit des Maklervertrags. Ein non-existenter Vertrag bedarf keiner Kündigung. Zum rechtskräftigen Zustandekommen eines Immobilienmaklervertrags gilt für den Makler zunächst die vorab Einhaltung spezifischer gesetzlich vorgeschriebener Informationspflichten. Die Gültigkeit eines anschließenden Maklervertrags sowie die konsequente Provisionsforderung gilt nur unter der Einhaltung jener Pflicht als gewährleistet.

Die Informationspflichten des Maklers umfassen:

1. Belehrung über das Widerrufsrecht
2. Information über Kostenpflichtigkeit der Leistung sowie welche Seite diese Kosten trägt
3. Identität des Maklers bzw. Unternehmens (Voraussetzung einer vorhandenen Maklererlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung voraus)
4. Wesentlicher Inhalt des Maklervertrags

→ weitere Details finden sich unter Maklervertrag

Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Seit dem 13. Juni 2014 gilt die neue EU-Verbraucherrechterichtlinie für einen verstärkten Verbraucherschutz. Diese schreibt ein Widerrufsrecht bei Maklerverträgen vor – Voraussetzungen hierfür sind, (1.) der Auftraggeber gilt als nicht gewerblich handelnder Verbraucher sowie (2.) die Vereinbarung des Maklerauftrags erfolgte als sogenannter „Fernabsatzvertrag“ (z.B. via E-Mail, Internetportal oder Telefon) oder außerhalb der Makler-Geschäftsräume. Die Widerrufsfrist beträgt in diesen Fällen 14 Tage ab Vertragsabschluss. Fehlerhafte Aufklärung über das Widerrufsrecht beim Maklervertrag verlängert die Frist jedoch um weitere 12 Monate (§356 Abs. 3 BGB).

• Kündigung innerhalb der Widerrufsfrist: Der fristgerechte Widerruf eines Maklervertrags entspricht zugleich dem Verlust sämtlicher vom Makler in dieser Zeit eventuell schon erbrachten Ansprüche auf Provisionen und Aufwandsentschädigungen.
• Zustimmung auf Verzicht des Widerrufsrechts und Wertersatz: Ein vollständiger Verzicht auf das Widerrufsrecht gilt als ungültig. Eine ausdrückliche Erteilung des Auftrages des Auftraggebers an den Makler, schon innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist nach der Vereinbarung des Maklervertrags mit seiner Vermittlertätigkeit zu beginnen, ist jedoch möglich. Einem Makler wird in dieser schriftlich zu erbringenden Erklärung das Recht auf Wertersatz für seine in dieser Zeit tatsächlich erbrachten Leistungen zugestanden (von einer Aufwandsentschädigung bis hin zur vollen Courtage), falls der Maklerauftrag innerhalb der Frist doch noch einen Widerruf erfährt.

Außerordentliche Kündigung eines Immobilienmaklervertrags

Einer außerordentlichen Kündigung eines Immobilienmaklervertrags müssen gewichtige Gründe zugrunde liegen. Dazu zählen:

• Pflicht- und/oder Vertragsverletzungen des Maklers: Dies umfasst z.B. das Nichtwahrnehmen von Besichtigungsterminen, das Nichteinhalten der vereinbarten Frequenz von Inseraten oder des zugesicherte Einsatzes von Werbemitteln, sowie bei eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zumutbaren Gründen (§ 626 BGB).
• Zerrüttetes Vertrauensverhältnis: Laut einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (18.09.2007, Az. 30 C 891/07-45) gilt die Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers zugleich auch als „Dienst höherer Art“, was besonderes Vertrauen voraussetzt. Ist dieses nicht mehr gegeben, besteht gemäß § 627 Abs. 1 BGB die Möglichkeit der Kündigung des Maklervertrags ohne triftigen Grund sowie ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Bis dahin erbrachte Leistungen des Maklers müssen aber gegebenenfalls entgolten werden.

Finanzielle Ansprüche durch die Kündigung des Maklervertrags und Bindungsfrist

Für bis dahin erbrachte Leistungen besteht einem Makler bei Kündigung des Maklervertrages die Möglichkeit der Geltendmachung von Schadensersatz, sollte er schon aktiv geworden sein. Im Falle des Nachweises einer erfolgreichen Vermittlung umfasst das möglicherweise der vollen Provision, ansonsten einer Aufwandsentschädigung.

• Aufwendungsersatz: Die Aufwandsentschädigung umfasst lediglich tatsächlich getätigte Ausgaben für Werbematerialien, Inserate, Telefonate, postalische Schreiben sowie Fahrtkosten für unternommene Besichtigungen. Eine Pauschalangabe des Betrags gilt demzufolge als unzulässig. Der überhaupt möglichen Geltendmachung eines Aufwendungsersatzes muss zudem ausdrücklich eine Vereinbarung im Maklervertrag zugrunde liegen (siehe „unzulässige Klauseln“).
• Provisionsanspruch trotz Vertragskündigung: Dem Makler steht trotz Kündigung des Maklervertrags Anspruch auf Courtage zu, (1.) im Falle eines mittels konkurrierendem Makler vollzogenen Verkaufs trotz Alleinauftrag (2.) im Falle eines selbständigen Verkaufs trotz qualifizierten Alleinauftrags (Ausnahmen siehe „unzulässige Klauseln“), oder (3.) sofern durch Verkäufer und Käufer bei einem Vorkenntniseinwand kein Nachweis möglich ist, dass der Käufer bereits Vorkenntnis vom Hausverkauf hatte und er diese Kenntnis nicht erst über den Makler erfahren hat.
• Provisionsanspruch nach Vertragskündigung (Bindung): Umgehungen rechtmäßig verdienter Courtagen gelten auch mit Kündigung des Maklervertrags nicht als möglich. Dieser Grundsatz folgt der  sogenannten „Bindung“ von vermittelten Kaufinteressenten an den Makler. Diese ist laut dem Bundesgerichtshof je nach Einzelfall noch vier bis zwölf Monate über das Vertragsende hinaus wirksam. Erfolgt innerhalb dieses Zeitraumes ein Immobilienverkauf des Auftraggeber an einen über den Makler kennen gelernten Käufer, hat der Makler weiterhin Anspruch auf seine Courtage (→ siehe „Maklerprovision Gesetz“).

→ weitere Details zu finanziellen Ansprüchen eines Maklers unter „Maklerprovision“

Maklervertrag kündigen: Unzulässige Klauseln und unzulässige Provisionen

• Provisionsvorschüsse: Die Entgeltung eines Maklers basiert grundsätzlich ausschließlich auf erbrachten Leistungen. Für dennoch entrichtete Vorschüsse besteht auch nach der Kündigung des Maklervertrages noch Anspruch auf eine Rückzahlung.
• Vertragsstrafe bei Aufgabe der Verkaufsabsicht: Die Entscheidung über einen Verkauf obliegt dem Verkäufer. Eine Vertragsstrafe bei Entschluss gegen einen Verkauf gilt als unzulässig. Ein Informieren des Maklers (Kündigung des Maklervertrags), damit dieser keine weiteren zahlungspflichtigen Leistungen mehr erbringt, ist aber vonnöten.
• Verkauf durch Vorkaufsrecht oder Zwangsversteigerung: Mit Eintritt des Falles einer Zwangsversteigerung einer Immobilie geht auch das gleichzeitige Erlöschen sämtlicher Provisionsforderungen des Maklers einher. Dies gilt auch für einen qualifizierten Alleinauftrag sowie ohne vorherige Kündigung des Maklervertrages. Gleiches gilt für eine nicht eintretende Wirksamkeit des Kaufvertrags (Hauptvertrag) durch ein eingeräumtes Vorkaufsrecht. Auch hier ist weder die Zahlung einer Provision fällig, noch die Kündigung des Maklervertrags notwendig – ein umgehendes Informieren des Maklers hingegen schon.
• Ausschluss der Eigenverkaufsbefugnis: Dies gilt als derart weitreichender Einschnitt in die Freiheiten des Auftraggebers, dass alle in den AGBs (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht erkennbar individuell zwischen Auftraggeber und Makler ausgehandelten Klauseln hierzu ungültig werden. Fernerhin betrifft das die gleichgerichtete „Verweisungsklausel“ (Pflicht der Verweisung aller Interessenten an den Makler) sowie die „Hinzuziehungsklausel“ (Pflicht zum Hinzuziehen des Maklers für den Verkauf). Unzulässigkeit der entsprechenden Klausel bringt auch Ungültigkeit darauf aufbauender Provisionsforderungen mit sich. Ein derartiger Maklervertrag ist generell schnellst möglich außerordentlich zu kündigen. (→ weitere unzulässige Klauseln unter „Maklerprovision Gesetz“)
• Unangemessene Vertragslaufzeit: Ein mehr als 10 Monate Laufzeit betragender Maklervertrag gilt nur in speziellen Fällen als rechtens, bspw. für eine besonders anspruchsvoll zu vermarktende Immobilie. Die Unangemessenheit einer solch langen Laufzeit und entsprechende Validität als Kündigungsgrund unterliegt stets einer Entscheidung im Einzelfall.

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