Zum Erhalt finanzieller Mittel ohne eine Wohnung gleich zu verkaufen bzw. ein Haus gleich zu verkaufen, ist für einen Immobilienbesitzer unter Umständen die Beleihung seines Hauses vonnöten. Im Falle der Heraus-Kristallisation einer Verkaufsabsicht gilt zunächst die Begleichung dieser Schuld als oberste Priorität. Ein schuldenbelastetes Haus kaufen, eine schuldenbelastete Wohnung kaufen oder ein Grundstück kaufen, auf dem ebenfalls Schulden liegen, kommt für Käufer nicht in Frage.
Allerdings besteht hierbei kein maßgeblicher Grund zur Sorge. Ein Interessent einer zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mit Lasten versehenen Immobilie hat die Option auf Beantragung einer Lastenfreistellung. Dies ermöglicht den Immobilienkauf exklusive der bestehenden Lasten. Der genauen Konstitution einer Lastenfreistellung, sowie deren Ablauf beim Immobilienverkauf und deren Kosten stehen auf dieser Seite im Mittelpunkt.
- Was ist eine Lastenfreistellung?
- Antragstellung durch den Käufer
- Rolle des Notars und Grundbuchs
- Kosten für die Lastenfreistellung
Was ist eine Lastenfreistellung?
Der Begriff der Lastenfreistellung bezeichnet im Rahmen des Immobilienverkaufs die Auflösung der auf einem zu verkaufenden Haus oder Grundstück liegenden Lasten, z.B. Grundpfandrechte (Hypotheken etc.) und Grundschulden des Verkäufers. Potentielle Käufer haben naturgemäß kein Interesse am Mitkauf solcherlei Fremdbelastungen, weswegen eine Löschung dieser in Form einer Lastenfreistellung die Option eines lastenfreien Immobilienverkaufs eröffnet.
Antragstellung durch den Käufer
Der mit rechtlichem „Interesse“ an einer lastenfreien Immobilie agierende Käufer gilt als designierter Antragsteller auf eine Lastenfreistellung. Die Antragstellung durch den Käufer erfolgt in der Regel vor dem Immobilienkauf, d.h. vor dem Notartermin zur Beglaubigung des Kaufvertrags. Unter größerem Aufwand des nachträglichen Nachweises darüber, dass Fremdbelastungen dem Verkäufer zuzuordnen sind, ist jedoch ebenso eine Lastenfreistellung nach dem endgültigen Immobilienkauf möglich.
Um aber jenen Aufwand zu umgehen erfolgt die Antragstellung üblicherweise vor dem Kauf. Nach Anforderung der Lastenfreistellung durch den Käufer obliegt die lastenfreie Immobilienübergabe zunächst beim Verkäufer, wobei dies, sofern die Immobilie noch als belastet gilt, für gewöhnlich nicht möglich ist und der Sachverhalt von da an über den Notar eine Lösung erfährt.
Rolle des Notars und Grundbuchs
Die Zuständigkeit für die Lastenfreistellung liegt bei dem auch mit dem Immobilienaufvertrag beauftragten Notar, infolgedessen dieser eine Treuhänderrolle einnimmt. An primärer Stelle steht der Erhalt des vom Käufer gezahlten Immobilienpreises durch den Notar, woraufhin dieser den Ausgleich der Immobilienbelastung durch die Bank veranlasst und erst dann der Rest des Kaufpreises an den Verkäufer ergeht. Anschließend hält der Notar die Lastenfreistellung im Kaufvertrag fest. Vor der endgültigen Lastenfreistellung, ist für den Notar noch eine Löschungsbewilligung vonnöten.
Jene Löschungsbewilligung ist der Verkäufer zunächst von der Bank einzuholen und im Anschluss zum Notartermin vorzulegen verpflichtet. Die Relevanz einer Löschungsbewilligung speist sich aus dem Löschen der Grundschuld aus dem Grundbuch, was wiederum als Grundvoraussetzung amtlicher Gültigkeit einer Lastenfreistellung gilt. Dieser Vorgang geht für gewöhnlich beim Eigentümerwechsel, im Zuge dessen die Grundbuch-Vermerkung des neuen Besitzers erfolgt, vonstatten. Auf Basis der Löschungsbewilligung wird der Schuldeintrag des Verkäufers gelöscht wodurch der lastenfreien Übergabe der Immobilie nichts mehr im Wege steht.
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Kosten für die Lastenfreistellung
Kosten der Lastenfreistellung sind grundsätzlich vom Verkäufer zu tragen. Diese gliedern sich in:
- Notarkosten
- Kosten für die Grundschuld-Löschung im Grundbuch
- Teil des Kaufpreises zum Ausgleich der Restschuld bei der Bank
Notarkosten sowie Kosten für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch zählen zu sich an der Höhe der Grundschuld orientierenden Kosten für die Lastenfreistellung. Die entsprechenden Notargebühren gelten als im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlicher Festlegung unterworfen. In Relation zur Höhe der Grundschuld betragen die Notarkosten nach dem GNotKG mehrere Hundert Euro. Etwa die Hälfte davon steht dem Grundbuchamt für Löschung des Lasteneintrags zu. Für die Restschuld erfolgt ein Abzug vom Kaufpreis zur Begleichung bei der Bank.
Weitere Antworten zu Notarkosten und der Rolle des Notars beim Immobilienverkauf befinden sich auf der Seite „Hausverkauf Notar“.
