Die Frage nach möglicherweise anfallenden Steuern beim Immobilienverkauf sowie der konkreten Art jener Steuern stellt sich stets in Abhängigkeit von verschiedenen Faktoren. Zu diesen zählen, ob die Immobilie Betriebs- oder Privatvermögen darstellen sowie ob Haus bzw. Wohnung privater oder gewerblicher Nutzung unterliegen. Darüber hinaus fällt in Relation zum Veräußerungsgewinn in einem Fall die Entrichtung einer Spekulations- oder Gewerbesteuer an, während das anderen Verkäufern im Wortsinn erspart bleibt. Unter welchen Kriterien eine Zahlung von Steuern bzw. vice versa keine Steuern fällig werden, wenn es darum geht eine Wohnung bzw. ein Haus zu verkaufen, wird im Folgenden behandelt. Die Steuerregeln für geerbte Immobilien werden wiederum unter “Erbschaftssteuer bei Immobilien” behandelt.
- Betriebs- oder Privatvermögen?
- Fremd- oder Selbstnutzung?
- Die wichtigsten Steuern auf einen Blick
- Steuern beim Immobilienverkauf im Ausland
- Steuertipps
Betriebs- oder Privatvermögen?
Als zentrales Element in der Frage nach potentiell zu entrichtenden Steuern beim Hausverkauf gilt die Nutzung. Beim Immobilienverkauf erlangte Veräußerungsgewinne gelten immer als steuerpflichtig, sofern das Grundstück eine Nutzung im Rahmen eines Gewerbes oder von Land- bzw. Forstwirtschaft erfuhr und die Immobilien und Grundstücke dementsprechend dem Betriebsvermögen angerechnet werden. Unter diesen Umständen stehen Gewerbe- und Umsatzsteuer an.
Vom Finanzamt einer genauen Prüfung unterzogen wird auch, ob ein gewerblicher Grundstückhandel vorliegt. Kurze Zeitspannen zwischen dem Erwerb und Verkauf von Immobilien gelten dem Finanzamt als Indikator für regelmäßigen und damit gewerblichen An- und Verkauf von betrieblichen und gemischten Immobilien. Ferner gilt die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“: Der Verkauf dreier Immobilien innerhalb fünf Jahren entspricht dem Finanzamt zufolge gewerblichen Grundstückhandels.
Alles nicht zum Betriebsvermögen zählende gilt als Privatvermögen. Folglich umfasst dies Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke, wobei der Immobilienverkauf hierbei in den Bereich „privater Vermögensverwaltung“ fällt, worunter auch Vermietung oder Verpachtung erfasst werden. Der Besitz einer Immobilie über den Zeitraum von 10 Jahren indiziert dem Finanzamt beim Verkauf stets, dass es sich um private Vermögensverwaltung handelt. Dabei erfahren aber auch dem Hausverkauf zugrunde liegende Lebensumstände, bspw. eine Scheidung oder Arbeitslosigkeit, Berücksichtigung. Ob auf zum Privatvermögen gerechnete Immobilien beim Hausverkauf Steuern zu zahlen sind, beruht letztlich auf der Frage nach der Eigen- bzw. Fremdnutzung.
Der Steuerpflicht, in erster Linie der Spekulationsfrist von zehn Jahren, unterworfen ist unter Umständen ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung, also Immobilien zur Fremdnutzung. Zu verkaufende vermietete Häuser oder Wohnungen, deren Besitzzeitraum die Grenze von zehn Jahren nicht überschreitet, unterliegen der Spekulationssteuer. Der diesen Zeitraum überdauernde Besitz fremdgenutzter Immobilien ermöglicht einen Verkauf ohne diese steuerliche Belastung. Den Verkauf einer unvermieteten Wohnung ermöglicht im Falle eines gegenwärtig bestehenden Mietverhältnisses unter Umständen ein Mietaufhebungsvertrag.
Grundsätzlich ausgenommen von der Spekulationsfrist gilt der Hausverkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Der Veräußerungsgewinn bleibt in der Regel steuerfrei. Als Voraussetzung hierfür gilt die eigene Nutzung der Wohnung bzw. des Hauses mindestens im Verkaufsjahr und zweier weiterer Jahre. Für den Fall, dass die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums erst neu entstand, gilt als Voraussetzung für das Entfallen von Steuern, dass nach Fertigstellung ununterbrochen darin gewohnt wurde. Diese Regelung bezieht sich auf Hauptwohnsitze sowie auf Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen gleichermaßen. Unter Eigennutzung fällt auch die mietfreie Bewohnung eines Hauses nur durch Ehe- oder Lebenspartner bzw. Kinder. Der Steuervorteil durch Letztere besteht jedoch ausschließlich nur über die zeitliche Dauer des Anspruchs auf Kindergeld.
Die wichtigsten Steuern auf einen Blick
Nach der Klärung hinsichtlich des Vermögensstatus einer Immobilie, also ob sie dem Betriebs- oder dem Privatvermögen zuzuordnen ist, sowie hinsichtlich Fremd- und Eigennutzung lohnt sich der Blick auf die beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf potentiell zu entrichtenden Steuern.
- Spekulationssteuer: Bei fremdgenutzten Immobilien fällt diese an, sofern der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück liegt.
- Gewerbesteuer: Eine zum Betriebsvermögen zählende Immobilie bzw. eine solche, deren Verkauf das Finanzamt als gewerblichen Grundstückshandel einstuft, macht die Gewerbesteuer unumgänglich. Für Personen und Personengesellschaften liegt der Freibetrag bei 24.500 €. Für Vereine bei 5.000 €.
- Umsatzsteuer: Beim Hausverkauf aus dem Betriebsvermögen sowie beim gewerblichen Grundstückshandel fällt darüber hinaus Umsatzsteuer an. Private Immobilienverkäufer sind im Rahmen von Notar– und Maklergebühren ebenso zur Umsatzsteuer verpflichtet.
- Die Grunderwerbssteuer trägt in allen Fällen der Käufer, spielt also für den Verkäufer keine Rolle.
Steuern beim Immobilienverkauf im Ausland
Spezielle Bedingungen gelten für den Verkauf von Immobilien im Ausland. Möchten Sie im Ausland ein Haus verkaufen unterliegt dies einer Entrichtung von Steuern nach dem Doppelbesteuerungsabkommen. Diese Abkommen zwischen Deutschland und anderen Staaten lassen weisen generell uneinheitlichen Charakter auf und variieren selbst innerhalb der EU beträchtlich. Ein in Deutschland ansässiger Verkäufer einer Immobilie in Spanien sieht sich dem Einbehalten eines prozentualen Anteils des Verkaufspreises durch den Käufer gegenüber, der wiederum diesen Anteil als Steuer an die spanische Behörde abzuführen verpflichtet ist. Ob in Deutschland zusätzlich Steuern zu zahlen sind bemisst sich u.a. an der Besitzdauer der Immobilie und wieder an der Frage nach Eigen- oder Fremdnutzung.
In umgekehrtem Falle, also dem Verkauf einer in Deutschland gelegenen Immobilie von einem ausländischen Wohnort aus, greift das deutsche Steuerrecht. Mit Ausnahme einer möglicherweise durch ein Abkommen abweichenden Regelung erfolgt die Zahlung der Steuer dann in Deutschland. Zur Feststellung einer möglichen Steuerschuld empfiehlt sich aufgrund der jeweils staatenspezifisch variierenden Steuerregelungen die Konsultation eines Experten, z.B. eines Steuerberaters.
Die Zahlung von Steuern beim Haus verkaufen, Wohnung verkaufen oder Immobilien verkaufen entspricht einer fallspezifischen, außerordentlich individuellen Angelegenheit. Folgende Tipps können im Falle von Gewissheit über die Pflicht zur Abgabe von Steuern eine Hilfestellung zur Minderung der Steuerschuld geben. Auch hierbei gelten jedoch Fallspezifika sowie eventuelle Verbindung mit Kompromissen.
- Tipp 1: Aufschub des Immobilienverkaufs zur Einhaltung von Fristen wie der zehn-jährigen Spekulationsfrist oder der drei-jährigen Eigennutzung.
- Tipp 2: Aufteilung der Ratenzahlung des Kaufpreises auf mehrere Jahre zum pragmatischen Zueigenmachen der jährlichen Freigrenzen.
- Tipp 3: Verringerung des Verkaufspreises mittels eines vorzeitigen Verkaufs von Immobiliengegenständen wie Einbauküche oder Badarmaturen.
Ultimativ liefert in diesen Fällen eine Beratung mit einem Profi in Form eines persönlichen Gesprächs belastbare Auskunft. Eine Kooperation mit einem kompetenten Makler birgt die Chance auf individuelle Tipps sowie die Empfehlung eines fachkundigen Steuerberaters.
Bitte beachten Sie, dass dieser nach bestem Gewissen recherchierte und verfasste Beitrag eine individuelle und verbindliche Steuerberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, bedauerlicherweise nicht gewährleisten kann.
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